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浅谈树立共有产权意识与物业管理的关系 成都利丰物业有限公司 周 炎 物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理；是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。与传统的物业相比较，由于生产力迅猛发展和现代技术水平的不断提高，现代物业呈现以下特点：1. 建筑物规模宏大和技术含量增高；2. 一个、一组或相关建筑群共用一套或一群配套设备、设施、场地及其它；3. 基于上述特点和房屋商品化概念的引入，势必导致一个物业区域内有若干个平行的，独立的产权所有人，他们的物业互为依存，彼此相连，共处于一个结构之下，共享同样的配套；4. 现代物业是一个集合建筑，是一个不可分割的整体，不存在物业之间的区分临界。所以现代物业由二个部分构成：一是业主独自占有和使用的空间和实物；二是和其它业主共同占有和使用的空间和实物。现代物业的所有权亦表现为业主专有所有权和共有所有权，两者的有机结合构成了业主完整的物业所有权（相邻使用权只是专有所有权的必要延伸和限制）。 代物业的产权特征 现代物业的产权结构表现为，1. 物业的产权由多个业主产权集合构成；2. 多个业主的产权实际由两个部分组成；物业专有部分所有权，物业共有部分所有权。作为共有物业，从法律角度上讲必然有以下几个法律特征，第一，共有的主体因拥有该物业的专有部分而产生，具有从属性；第二，共有的主体是两个或两个以上的自然人或法人，具有复合性；第三共有的客体是特定的独立物。共有物在共有关系存在期间，不能人为地分割为各个共有人分别享有的所有权，各个共有人的权利及共有物的全部，具有不可分割性；第四，共有人对共有物的使用平等享有权利，但是共有人对自己权利的行使，并不是完全独立的，在许多情况下要体现全体共有人的意志，要受其它共有人的利益制约，具有制约性。现代物业的共有是特殊的按份额共有，但共有人的权利并不仅限于共有物的一部分上，而是涉及共有物的全部，或者说在使用共有物时是不分份额的。为确保共有物的使用原则上是不可分割的。所以，共有人对共有物行使占有，使用，处分等权利时要和其它共有人协商，意见分歧对要按份额进行表决，共有物的管理及费用应由全体共有人支付和按份额承担。 共有产权的所有人对共有产权享有使用权、收益权、维修改良权的同时，应承担相应的义务。1. 按共有部分本来用途使用共用部分。所谓本来用途，是指依据共用部分的种类，位置、构造、性质以及依据管理约定的共用部分的目的或用途正常，合理的使用共用部分。例如：公用走廊、楼梯是用于正常通行的，不得堆放杂物妨碍通行；客用电梯不得作为专门运输货物的工具；屋顶是用于遮挡阳光、雨雪的，不得堆放杂物或建造违章建筑物；停车场是用于车辆停放的，不得堆放杂物或建造违章建筑等。2. 分担共同费用和负担的义务。要使建筑物发挥正常作用就必须对建筑物进行管理、维修、改造，这些活动必然发生费用，这些费用当然要由共有产权享有人分担。3. 维护和保存共用部分的义务。物业专有部分所有权人作为共用部分所有权人负有维护，保存共用部分的义务。 二．树立共有产权意识的必要性 随着时代的发展，现代物业对环境建设的要求越来越大，如：道路、绿化、水景、亭阁；现代物业的技术含量越来越高如：安全防范、停车管理、消防、供电、供水、网络通讯、电梯等，这些都加大了在业主产权中共有产权部分的比例，从本人从事物业管理以来的经历说明，必须提高对共有产权的认识才能为物业管理的规范化、专业化、法制化奠定基础。 建立共有产权意识有利于业主行使真正意义上的管理。 物业管理是由业主以合同形式及同等效力的规章制度，业主公约等，委托专业管理人员以理（知识）有序地管人、管物、管财、管环境以期实现最佳管理目标的过程。其中业主与管理者之间相互监督，约束对方的权利和义务。而公共管理制度，规范，业主公约等，是业主在使用物业时的行为规范，是对业主自律行为的要求。如图： 产 生 业 主 业主委员会 （管理者） 监督 约束 使 管理公司 包 括 决策层 用 （管理者） 职能层 职能层 职能层 管理客体 包括 物业 资 金 环境 由图所示我们可以引申出一个概念，“使用即管理” — 是指业主在使用物业的过程中，是当然的管理者，负有责任和义务。物业的功能和寿命状况