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浅谈楼盘开发的定位范畴 开发商在开发房地产时，从定位的角度来考虑的话，同时要明确定位的范畴。定位就象流动在人体血管里的血液一样，贯穿于整个房地产整合营销中。在这里我们仅就其在整合营销中主要效能予以分别阐述和分析。 一、在规划设计上，要定位于“精算”，把营销利润从纸上先“精打细算”出来 划设计上，有三个前提定位条件： 首先，它是否体现了主流的生活趋势 主流不等于时尚，是一种暗示和诱导，主流则是事物发展中本质的、 主要的方面，它代表事物发展的基本趋向。以浙江杭州朝晖现代城为例来说明。 浙江杭州朝晖现代城之所以能代表当代杭州的主流生活，一方面它代表大多数人的审美取向，另一方面反映了现代人最基本的对“生态、科技、运动”的生活需求及“休闲、交流”等深层次的渴望。而朝晖现代城正是以一种纯粹现代生活的理念去表现这些特征。另外，高层住宅缓解了中国城市化发展、人口增多与土地日益减少之间的矛盾，它是时代发展的必然。 其二，它是否体现了主流的人文内涵 我们生活在一个宜居的城市，创造着自身的文化，感受着生活的乐趣。但是当本土文化受到外来文化的渗透时，我们是否会一下子表现得手足无措。麦当劳好吃，但中国人每天经常吃的，还是大米饭。朝晖现代城终究是为中国人而造的，它必须适合中国人尤其是杭州人的生活习惯和审美特点。于是，朝晖现代城的设计必须反映地域自身的文化。所以，在朝晖现代城的设计中（如现代街坊式布局设计），所营造的是一种通透、灵秀、自由、宽容的氛围，弥散的是一种乐观、轻松、谦逊、亲切的气息，减少拘束，便于沟通，这样会更适合注重人文环境、注重邻里关系的人们居住。 其三，它是否体现了主流的科技发展 朝晖现代城在生态的营造上，注重了小环境的营造与大环境的保护，并充分体现对现代人健康的尊重，人是生态平衡中最重要的一环，因此，规划中的朝晖现代城设计了大量可参与性的康体运动设施，以外部的硬件引导，来关爱人们的健康，并树立积极的健康观。同时，大量代表最新科技智能化设施的应用，使朝晖现代城能成为住宅建设与科技发展同步的时代产物。 “休闲、运动、生态、科技、交流“，朝晖现代城，正是基于这些考虑与创造，使其贴近了杭州这座柔美的水性城市，贴近了杭州的自然属性，贴近了人们的生活，也贴近了人们的心灵。 2、房地产规划设计定位特征： （1）：规划设计要重在“三赢“ 一个好的设计应该达到三赢的目的：①为城市提供一个好的项目；②住户得到舒适的居住空间；③开发商成功推广楼盘，获得利润。为住户提供一个理想的生活空间，是规划设计的最终目的，优秀的规划设计方案应对住户生活方式有足够的尊重和引导。 以朝晖现代城为例即可说明。 第一，从城市规划角度来看，该方案提供了一个质量较高的居住小区，满足了城市小区的居住要求，从设计上充分考虑了总体规划上的景观要求，将地块划分成北、中、南三个区块，形成两条城市视野走廊，通过设置公共绿地将两条引道建设亲切宜人，将城市道路广场建设得亲切得体，并且为城市总体景观提供了一个完美的天际线及人工景观。 第二，从房地产开发的角度看，该方案考虑当地地理条件，在满足国家规定的日照、通风要求的前提下，尽量节约土地，尽量使更多的住宅具有良好的景观视野。采用周边路、尽端路尽可能少占地的道路系统，可节约大量的道路投资，增加绿化面积。方案中95%的户型都是南北通透设计，北面沿街的高层住宅采用一梯三户的户型，南面为厅、房，北面为厨、卫、楼梯间等辅助房间，既挡住了城市道路的噪音，又创造了良好的居住环境。规划设计满足不区物业管理及其服务方式的要求，为居住小区的现代化管理提供必要的条件。 第三，从住户的角度看，该方案强调人车分流，充分保护了住户的居住生活的安全，住户从会所进入公共绿地，给人眼前豁然开朗，使人有进入了一个高尚住宅区的感觉，公共绿地也是一个住户公共休闲场所，公共绿地端部设置运动会所为住户提供了运动、休闲的场所，使生活的品质有较大的提高。 小区规划为约两户设计一个停车位，优先采用地下停车方式，尽量做到就近停车，避免静态交通干扰居民的日常生活和侵占绿地。交通也十分方便，住户不出户即可进出小区，免去日晒雨淋之不便。公共交通的规划也做了周全的考虑，每个小区人流主人口都有公交车站，外出回家都十分方便。 二、在建筑风格上，要定位于“创新”，把营销轰动浇铸在水泥砖混中 房屋建筑看似大同小异，其实风格迥异。跟在别人后面爬的人，虽然，也可以拾得残杯剩羹，但要长远发展和获得丰厚利润，是不可能的。在建筑风格上，从哪些方面定位，才能获得最佳效益？ 定位于个性文化的创新 杭州万家花园的建筑风格就充分说明了这一点。 万家花园位于杭州城东部，东临京杭运河，西接濮家新村，南靠运河，北抵天城路。占地14.5公顷，总建筑面积23万平方米，绿化率为41%，是浙江省城市住宅建设试点小区之一。万家花园首创城市化整体规划，分期