物业建设与物业管理衔接问题的研究.docVIP

物业建设与物业管理衔接问题的研究 深圳市南光物业管理有限公司 第一部分 问题的提出 从物业管理发展的背景来看，存在着以下几个显著的特点： 1、物业管理从沿海地区逐步向全国各地展开。 2、从新建外销高档商品房起步、逐步向旧区、福利性住宅及其他类型物业发展。 3、市场需求是物业管理产生的源动力，早期的物业管理企业都是由物业建设单位为顺应这种市场要求而出资成立的，后随着社会的认同和政府的大力推动和倡导，才得以大规模的发展。时至今日，由建设单位全资或控股的物业管理企业仍占总量的绝大部分。有些物业管理企业甚至是物业建设单位的下属机构或部门。如全国现在知名的大型物业管理企业几乎都有物业建设单位的背景。 从上述特点可以看出，物业管理脱离不了物业建设，物业管理虽是为业主和使用人提供服务，但物化条件却是由物业建设单位提供的，其物业管理行为既受建筑及本身环境的制约，又不可避免地受物业建设单位经营思路的影响。简单的说，对多数物业管理企业来说，业主是客户，物业建设单位是老板。这一既统一又矛盾的关系反映在物业建设与物业管理的关系上，以多种形式表现出二者的不协调，产生了许多问题。而物业建设与物业管理的衔接问题是这些矛盾的集中体现。 物业建设与物业管理之间出现的问题，如果处理不好，将严重影响物业管理的开展，这已是业内所公认的事实，也是困扰大多数物业管理企业的现实问题。这些问题往往表现在以下几方面： 1、物业建设单位遗留给物业管理的问题。特别是规划设计和建设质量问题，许多是物业管理企业靠自身力量无法解决的，如停车位不够，房屋质量低劣等。 2、物业建设单位没有提供或少提供给物业管理的基础条件，给物业管理带来很大的困难。如管理用房不足，物业资料短缺等。 3、给物业管理企业带来沉重的经济负担，有时是无法解决的负担。如没有维修基金或保修不善等。 4、使物业管理企业丧失了业主的信任和理解， 从而失去了物业管理企业开展工作的基础，如在售房时对物业管理的乱承诺，使业主对物业管理企业产生了不满。 5、物业建设单位有时强行要求物业管理企业从发展商的短期利益考虑，在许多情况下这些行为是违背物业管理企业和业主利益的，使这些物业管理企业丧失了发展的信心和动力。 分析这些问题的现象和结果后，可以看出物业建设与物业管理的不协调是制约我国物业管理进一步向前发展的重大障碍之一。要解决物业管理中的许多问题必须“正本清源”，在物业生产的源头堵住漏洞，把不利于物业管理，损害业主利益的因素尽可能消除或减少，才可能使物业管理健康发展。 第二部分 物业建设与物业管理缺乏有效衔接的原因 物业建设与物业管理缺乏有效衔接的原因很多，归纳起来有以下几点： 1、消费意识不成熟，政策法规不完善 由于消费者对物业建设和物业管理的认识不足，在购买物业进行消费时没有充分考虑到物业管理的因素，给物业建设单位造成市场的不规范提供了机会。实际上越来越多的地区消费观念正逐步成熟，如深圳就有70%的购房者在购房时考虑到物业管理的问题，而在市场经济不发达或发展较慢的地区，消费者的意识差距就较大，消费者意识不成熟的表现主要在以下几方面： 1）过分注重物业消费用途，而忽视物业的保值、增值和收益方面的利益，所以购房时对物业管理认识不足。 2）对物业使用成本认识不足，只注重一次性的购买投入而没有注意到经常性的使用投入。 3）对自有产权过分重视，而对共有产权部分不够了解。因而对公共秩序和公共环境的维护缺乏自觉性。 除了市场本身发育不成熟以外，政府的宣传和调节力度也不够，尤其是物业管理这个新兴的行业，在发展初期更需要政府去引导、去培育，这样才能不断完善。 2、重建设轻管理的思想严重 长期以来，在物业建设与物业管理的关系处理上，过多强调了物业建设的“硬”环 节，而忽视物业管理的“软”环节，这与我国长期以来的体制、观念和建设的方针有很大关系，具体来讲有以下两方面原因： 1）传统观念的影响 长期以来受计划经济体制的影响，国民经济被划分为物质生产部门和非物质生产部门，在国家物质极其匮乏的时期，实物产品的生产受到高度重视，物业建设因为能生产出既庞大又实实在在的产品，故被放在高于管理的位置上，而管理作为软环节，因不能直接生产物质商品和发挥直接效益而往往被忽视，虽然近几年第三产业有所起步。以及和第一、第二产业比例结构正在调整，但具体到物业建设和物业管理这个具体的行业还没能适应整体形势的发展需要。 2）追求短期效益的后果是物业的建设比起物业管理来，具有投入大、成果明显，回报率高的特点，这对于物业建设单位和相关部门来讲，是一种容易获得短期效益的生产活动。它容易诱使部分物业建设单位和相关部门包括政府部门过分追求增量建设，而忽视存量物业的管理，导致物业“一年建、二年修、三年旧”。虽然数量上去了，但是质量却得不到应有的保证和维持。尽管每年投入大量的人力、