物业建设与管理衔接问题研究.docVIP

物业建设与管理衔接问题研究 重庆渝海物业管理有限责任公司 雷懋成 陈庆芳 冯小勇 物业管理作为现代城市房地产经营与管理的一种模式,在我国最早是从20世纪80年代初由沿海地区开始推行的。自1994年建设部发布33号令明确规定今后新建住宅小区,一律由物业管理公司统一实施专业化管理以来,物业管理更是得到了蓬勃发展,并逐渐扩展到高层写字楼、大型商厦、医院、学校、机关,近两年还走向了旧城区居民楼其显著成果是促进了住宅业与房地产业的发展,推进了住房制度改革的进程,提高了业主(住用户)的居住、生活和工作环境品质。但是,由于我国长期以来实行计划经济体制的影响,市场机制不完善房地产开发建设中存在问题较多,以及物业管理法规不健全和运行机制不完善,使得物业建设与管理在衔接上暴露出不少问题对建设与管理都产生了相应的负面影响,不利于物业建设与管理的健康发展。针对当前这一迫切需要解决的问题,本文拟主要以住宅小区为对象进行系统的研究,原因是:目前国内的住宅小区物业管理实施较为普遍特别是新建的各类住宅小区,物业管理的力度较大,管理过程中积累的经验较为丰富,有利于研究的开展;同时物业管理逐渐成为住宅小区建设、管理不可缺少的组成部分,受到从开发商、管理者、业主以至各级政府的重视,暴露出的问题也相应较多是社会关注的热点;另外,我国目前正在进行有利于维护社会稳定、提高城镇居民住房水平的住房制度改革,各种商品房住宅小区以及新建、在建的大量经济适用房小区被寄予厚望,物业建设与管理衔接的好不好,直接影响到广大消费者的切身利益影响到房改的顺利开展,因此解决好住宅小区物业建设与管理的衔接问题对于促进住宅业与房地产业以及物业管理业的健康发展,改善居民居住条件和生活质量,推进城镇住房制度改革具有重要意义。 一、物业建设与管理的相互关系物业建设与管理之间既相互依赖、相互促进又相互制约、相互限制,是辩证的矛盾与统一的关系。 (一)优质的物业建设是管理的基础,良好的物业管理是建设的延续 物业管理是由专门的机构和人员，按照合同和契约对各类物业以经营的方式进行管理，同时对物业区域内的环境、清洁绿化、安全保卫、公共卫生、房屋及设备设施维修、养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。由此可见，管理所依托的物质实体——各类房屋建筑物及其发挥正常使用功能所必需的各种环保、绿化、消防、清洁、智能化、保安、收费、通讯等附属配套设计施，都必须先通过建设来实现，在建设过程中合理的规划设计，良好的施工质量，完善的配套设施，将有利于后期物业管理工作的顺利开展。因此从主客体、进程和内容来看，物业建设是物业管理的基础和前提。 物业管理是由专门的机构和人员，按照合同或契约，对物业以经营的方式统一实施专业化管理。它的作用和地位是：通过科学的管理和优质的]修缮服务，有效地提高房屋的完好程度，延长房屋的使用寿命，达到保值、增值的目的；通过全方位的社会化、专业化的服务为广大用户提供一个舒适、安全、优美、文明的居住环境；此外，物业服务和管理还被赋予加强城市精神文明建设的重担。可见，良好的物业管理不仅仅是物业建设在物质形式上的延续，更是物业及物业所有人在精神文明建设上的延续。 （二）物业建设会限制管理的开展，物业管理也会制约建设的发展 优质完善的物业建设和合理有效的物业管理可以相互促进；相反，优质的物业若得不到有效的管理，或有效的管理没有可靠的物质保障，都会在效用发挥时受到制约。 物业建设在前期规划设计不合理，施工过程中不注重工程质量，配套设施考虑不周全等问题，如果在验收交付时得不到纠正或改善，都会为今后的物业管理造成直接和间接的困难。这对于本来盈利就不高，特别是规模又不大的物业管理企业来说，无异于成为管理的束缚。在这种情况下，业主投诉和纠纷的出现在所难免，而且物业管理机构在得不到硬件支持的条件下，不得不放弃一些服务内容或降低服务管理质量，直接影响到物管作为专业性服务的宗旨。 在计划经济体制下，建设和管理是两个不相关的部分，房屋建多建少、建好建坏都是由国家承担。市场经济体制下，物业管理在某种意义上作业房地产开发的延续，开发房地产的利益直接与其后期物业管理有着密切的关系，这不仅是市场调节的作用，也是人们生活质量意识提高的客观要求。物业管理优劣与商品房预售和现房销售、开发企业资金滚动有着不可分割的关系，在一定程度上制约着建设的发展。 二、物业建管缺乏有效衔接的原因分析 近年来，在大量物业建设与管理实践中，由于物业的建管缺乏衔接更缺乏有效的衔接而使暴出的问题越来越多、越来越严重。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，这些矛盾集中在住（用）户入住并实施物业管理后反映出来，造成业主意见强烈，物业管理企业代人受过；有的开发建设单位在商