物业竣工验收与接管验收概述.docVIP

物业的竣工验收与接管验收 物业的竣工验收 什么是竣工验收？ 何为竣工？ 一个建筑工程项目经过建筑施工和设备（设施）安装以后，达到了该项工程设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。 何为验收？ 承建单位在向建设单位办理工程竣工交付手续时，需由建设单位专门组织验收委员会对项目（工程）进行查验，在认为工程合格后接受手续。 验收的种类 对于一个大型项目（如XXX……）的验收我们可将其分为： 隐蔽工程的验收 隐蔽工程：工程整体完工后不能够用肉眼所看见的那部分工程或项目。 因此，对于这类工程的验收必须在工程施工中或施工完成后隐蔽前及时进行验收。（混泥土钢筋是否达到设计要求，预埋管道等） 验收的依据是：设计施工图和国家有关技术规范。 验收后双方（甲方施工监理公司工程师，乙方现场施工员）必须在隐蔽工程检查记录表上签字，并以此作为工程竣工验收的依据。（通常按照专业进行签证） 分期验收 指分期进行的工程项目或个别单位工程(整体)在达到使用条件，并且需要提前使用时所进行的验收。（万科城市花园、万科四季花城、还有内地经常看到的高楼建设上面施工下面商场已开业） 单项工程验收 指工程项目中的某个单项工程已按照设计要求完成施工并具备使用条件。 如：小区的给排水系统、供配电系统 全部工程的预验收 在进行全部工程验收之前，通常必须先进行预验收，预验收应由建设单位和施工单位、设计单位、监理单位参加。 预验收的主要作用： 检查、核实所有技术资料的完整性、准确性 检查每一单位工程的建设施工质量，对工程隐患和遗留问题提出整改意见 集中解决施工中有争议的问题（遗留下来的） 督促修缮、收尾工程的迅速完工 向验收委员会提交验收报告 全部工程的验收 整个工程项目按照设计要求全部完工达到竣工验收标准 正式验收根据项目的大小由项目的主管部门或国家有关管理部门的有关人员（专家）参加（主管部门：建设单位即开发商、设计单位、施工单位即承建商、监理单位、环保、公安、消防、或银行） 竣工验收的程序（框图） 乙方向甲方提交验收申请 整改 进行预（初）验收 NO YES 组织验收 整改 NO 完成 YES 交付使用 竣工验收所需要移交的资料 项目验收前，施工建设单位将工程项目所有有关技术资料系统整理分类后，在验收时移交建设单位或国家有关主管部门。 必须移交的资料有 项目有关批准文件 竣工项目一览表，包括：工程名称、位置、结构、层数、面积、开工时间等 设备清单：名称、数量、产地、随机资料、专用工具、备品备件等 工程竣工图：是真实地记录各种地上地下建筑构筑物等情况的一项技术档案资料，也是工程交付验收以后的改建、扩建、维护的资料依据。有竣工章。 材料、建筑构件、外协件、预制件的试验记录 隐蔽工程验收记录、土建及工程记录（地基处理记录、结构安装校正记录） 设备调试记录（电气、给排水、消防、空调等设备） 建筑物、构筑物的沉降、变形、防震等指标的测试记录，还有重要钢骨结构焊缝探伤检查记录 工程质量处理记录 图纸会审、设计变更通知记录 其他重要资料 竣工验收的有关标准 施工图纸及变更文件 国家有关验收标准（建筑、电气、给排水等） 国家有关管理部门的文件（消防、环保） 物业的接管验收 1．什么是物业的接管验收 接管验收是房屋管理部门对接管和收管建设单位移交的新建房和实行产权转移的原有房屋所进行的验收。 凡依约托管与单位自有房屋的接管，可参照《房屋接管验收标准》执行。 依约托管（委托管理合同进行物业管理） 物业公司管理的业主房屋属依约的托管，应参照—— 2．接管验收的内容 建筑物的主体结构。 地基沉降小于规定的允许值 主体构件无论是钢混结构还是砖石、木结构其变形和裂缝都不能超过国家标准。 以上两项通常不做实地验收，可通过检查有关检验报告来确认。 外墙不渗水 屋面、楼地面和墙面 *应合符国家标准的规定，排水通畅、不渗漏 *地面无裂缝、脱皮、起砂，整体不平等现象。 *卫生间、阳台不允许有倒流水和渗漏现象，注意地面的坡度，可以做排水试验 *墙面摸灰、批灰要平整无裂缝，阴阳角线条平直；涂料色彩均匀；洗手间、厨房墙面瓷砖整齐；窗户边框无雨水渗漏现象 装修。 门窗应安装牢固，开关灵活，门窗玻璃无破损，油漆色泽一致，无脱漆、漏刷，防火门安装以及猫眼位置 电气。 明敷线路应平直、牢固。导线间有对地绝缘电阻大于规定要求。 照明灯具安装牢固，使用良好， 插座是否通电，接线是否符合规范 记录电表行度 避雷装置合符国家标准规定 给排水、卫生器具 管道安装应牢固，控制部件启闭灵活，无漏、滴、冒水等现象， 卫生间、厨房间排水管应分设， 检查面盆、浴盆、坐便器排水是否通畅 水表行度 消防。 应符合国家标准规定，并且必需通过消防部门验收。 破玻璃小锤是否有 消防箱内接口方向 附属工程 室外排水系统的标高， 排水管的坡度、 化粪池