物业管理合同1.docVIP

第五节　物业管理合同 　　物业管理合同作为界定物业委托方和受托方权利、义务的法律文件，对规范双方的行为和处理物业管理 过程中的纠纷有重要作用。物业管理合同的内容应围绕管理业务由双方经反复协商一致后签署，合同一经签 署即具有法律效力，双方应排除障碍努力执行。 　　一、物业管理合同的概念与作用　　(一)物业管理合同的概念 　　物业管理合同是用以标明或界定某物业小区(大厦)的管理业务和责任权利的法律文书。是由小区(大厦) 的业主管理委员会在选定(决标)将小区(大厦)的物业管理业务委托给某物业管理公司的基础上，由双方签定 的，旨在明确双方的权利与责任。物业管理合同与物业管理公约有联系也有区别。其联系在于：物业管理合 同与物业管理公约都是围绕物业管理内容，用以界定双方的权责与义务。其不同在于：在对象上不同，物业 管理合同的甲方是业主的整体或抽象的业主即业主管理委员会，而物业管理公约所面对的是业主的个体或具 象的业主：在侧重点上不同，物业管理合同着重于委托管理的业务本身如物业管理的范围、内容及委托管理 的形式；而物业管理公约则着重于用契约的形式约定业主的行为，以形成物业小区(大厦)内的良好秩序，使 公共利益得到保证。 　　(二)物业管理合同的作用 　　一是用合同的形式清楚地界定、明确委托方和受托方的权利、责任和义务。将需要管理的小区(大厦)的 管理范围、内容、服务深度和委托管理的年限等基本内容等以法律文件加以明确；二是为实施物业管理过程 中双方出现的大的争议和纠纷提供调解、仲裁直至诉讼的基本依据；三是在约束物业管理公司的经营行为和 管理行为的同时，对业主管理委员会也提出要求，实现了委托方和受托方的权、责、利对等。从而有利于最 大限度地发挥物业管理公司的积极性，有利于良好的人居、办公环境的营造。 　　二、物业管理合同的内容　　物业管理合同的内容与格式通常包括以下四个方面： 　　1.合同正文：说明委托管理物业的名称、规模、坐落的地理位置；定义和解释；订立合同的日期、地点 ；合同双方的名称、法人代表及地址等。 　　2.合同正文：是合同的主要部分，主要说明委托管理(标的)的业务范围、内容(深度)、合同双方的权利 、责任、义务等。 　　具体包括：委托管理(标的)的范围与内容；管理形式与期限；合同双方的责任、权利与义务；管理费用 、相关费用及其支付方式；违约责任与索赔；不可抗力的界定及由此带来的损失与责任的分摊；双方互相协 作事项；合同的期限与合同的终止；合同的纠纷与仲裁等等。 　　3.合同的结尾：说明合同使用的文字、生效日期；合同的正、副本份数；合同适用的法律或法律体系； 双方的法人代表(物业的发展商或管委会代表)签字；及合同经××公证机关公证等。 　　4.附件：说明本管理项目的一些特殊条件、特殊要求及在通用合同格式中未能详细说明的内容。此外， 还应包括委托管理的小区(大厦)的平面图；设施、设备清单；有关情况和指标的说明等。 　　三、物业管理合同的签署与执行　　(一)物业管理合同的签署 　　物业管理合同的签署一般都是小区(大厦)的业主管理委员会在招标决标或选定(选聘)物业管理公司之后 ，在双方谈判磋商、达到基本一致的基础上签署的。双方应本着求同存异的原则，围绕物业管理业务的方方 面面，从主要款项到具体细节进行研究和磋商。对合同中的每一条款反复琢磨，在确切搞清所有条款涵义的 前提下，选择合适的时间和场合正式签署。 　　对合同中存在疑义的条款，要认真辨析或请对方给予清楚的解释，必要时请有关的法律顾问协助谈判和 签约的过程，以确保自己的利益不被对方用合同堂而皇之地“套住”。 　　(二)物业管理合同的执行 　　物业管理合同一经双方签署即具有法律效力。当事人应认真执行。要恪守和履行合同中规定的相关的权 利和义务。在执行中遇有一方无故或借故不履行合同的(如拖欠、迟付管理费用或其它费用；对物业管理不 够尽责，维修、消防等不到位而引发事故的)要依合同向对方追究违约责任及要求对方承担由此而造成的经 济损失。依照协商、调解、仲裁直至诉讼的程序寻求法律的帮助和解决。对遇有不可抗力而影响管理行为实 施或造成经济损失的，要依照合同中关于不可抗力的界定及不可抗力发生所带来损失责任的分摊的相关条款 执行。如合同中未含上述条款则由双方根据实际情况协商解决。 　　附物业管理合同示例：　??? 　　　北京××小区物业管理合同 　　甲方(委托方)：　　　　????? 　　住宅区业主管理委员会 　　乙方(受托方)：　　????? 　　　　物业管理公司 为加强住宅小区物业管理，保障区内房屋及公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、文 明的居住环境，经双方协商同意签定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事项如下： 一、委托管理范围及内容 　　(一)甲方将位于××区××路(街