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 物业税法培训资料 物业税是土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税等几个税种的总称，目前该四税分别立法。为了适应我国城市经济发展的需要，国务院、国家税务总局正在着手制定统一的物业税法，估计统一的物业税法将于2007年前后正式颁布施行。 第一节 土地增值税法 土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。现行土地增值税的基本规范是，1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。 一、土地增值税的征免范围 （一）土地增值税的征税范围 1、征税范围的一般规定 （1）征税范围：单独转让国有土地使用权；连同建筑物及其附着物一同转让土地使用权。 （2）界定原则： ①看土地使用权归属（转让国有土地使用权属应税范围，转让集体所有土地使用权属非税范围）；②看土地使用权属是否转移（土地使用权发生转移的属应税行为，否则属非税范围）；③看是转让不是出让（转让土地使用权属应税范围，出让不属应税范围）；④看是否取得收入（取得转让收入的属应税范围，无偿转让的不属应税范围）。 2、征税范围的具体规定 （1）出售、搬迁：出售要征（改变权属又取得收入），因市政、国家建设需要而自行搬迁的原房产不征，搬迁的是新房产则要征。 （2）继承、赠与： 继承不征（未取得收入），通过规定渠道的公益性赠与、赠与直系亲属或直接赡养义务人不征（未取得收入），非公益性捐赠要征（非法定捐赠）。 （3）出租、抵押：出租不征（未改变权属），抵押期内不征（未改变权属），抵押期满，以房地产抵债要征（改变权属）。 （4）投资、兼并：投资或联营时不征（法定暂免），被投资或联营企业再转让要征（改变权属又取得收入）。兼并不征（法定暂免） （5）交换、代建：单位之间交换要征（取得实物收入），个人之间交换自住房不征（法定免征）。 代建房不征（无权属转移）。 （6）合作建房：建成后自用不征（无权属转移又无收入），建成后转让要征（权属转移且有收入）。 （7）其他形式： 房产重新评估不征（无收入），国家收回房地产权不征（无收入）， （二）土地增值税的减免范围 （1）建造普通住宅出售：增值额未超过扣除项目金额 20%的，免税；超过（含20%）的，全部增值额都要征税。免税房地产与应税房产未分别核算，不得免税。 （2）国家征用或收回房地产：免征土地增值税。 （3）个人转让原自用住房：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房减免土地增值税：原住房满 5年免税，满 3年减半，未满 3年不减免。 （4）不同时间签订的合同：1994年1月1日前签订的转让合同，不论何时转让，免征；1994年1月1日前签订的开发合同或已立项，并按规定进行了开发，1994年1月1日起5年内首次转让免征；该房地产再次转让或不符合上述条件的房地产（如超出原合同范围或已变更了合同）转让要征税。 二、土地增值税纳税人 （1）纳税人一般规定：转让国有土地使用权、转让房地产的单位和个人 （2）纳税人界定方法：不分法人与自然人，不分经济性质、不分部门、不分内外资、不分国籍。 【案例1】分析确定下列开发商的土地或房产交易是否属于土地增值税征税范围？ A、政府出售土地给开发商。B、开发商从政府手中受让土地后再转让给其他开发商。C、开发商销售商品房。D、开发商用房产向银行抵押贷款。E、开发商以抵押房产作价偿还贷款。F、开发商自行开发房产自用。G、开发商将自行开发的房产赠送关系户。H、为其他企业建造商务房。 分析：A为土地出让，不是转让，不属于土地增值税征税范围。B、C、E交易中发生了土地使用权转让，取得了不同形态的收入，属于土地增值税征税范围。D、F未发生土地使用权权属转移，不属于土增值税征税范围。G、非法定捐赠，应视同转让，属于土地增值税征税范围。H、为代建行为，开发商只取得收入，不属于土地增值税征税范围。 【案例2】分析确定下列企业的房地产是否属于土地增值税征税范围？ A、兼并企业从被兼并企业得到的房地产。B、企业对外投资的房地产。C、一企业出土地，另一企业出资金，合作建房按比例分配的房产。D、企业用于出租的房地产。E、企业用于生产经营的房地产。F、赠给社会公益事业的房地产。G、国家收回的房地产。H、因国家建设需要而搬迁后，企业自行转让的房地产。I、企业之间相互交换的房地产。J、清产核资评估增值的房地产。 分析：A、B、C为法定暂免的房地产。D、E未发生权属转移，不属于土地增值税征税范围。F、为法定捐赠，不属于土增值税征税范围。G、发生了权属转移，也取得一定的补偿收入，但属于免征土地增值税的房地产。H、搬迁后自行转让，不原于国家需要，属于土地增值税征税范围。I、发生了权属转移，且取得了实物形态的收入，属于土地增值税征税范围。J、未发生