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物业管理处财务管理 深圳市福田物业经营有限公司 曹 阳 一、物业管理处财务管理概述 物业管理是指物业管理企业或某些管理机构下属的，在一定物业区域内，具有一定管理规模、独立行使管理权的基层物业管理单位。 物业管理处财务管理是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业管理费为主要的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基本职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将由物业管理处管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过纪录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的管理费用收支报表。它要求管理处定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告管理处总体财务状况，财务变动状况，经营成果信息和管理费用收支情况。具体会计内容包括对于物业管理项目的财务预算，费用的测算，管理费标准的编报，会计过程的管理，财务成果的报告、总结和分析以及在有其它经营活动时的财务管理。所谓其它经营活动，在物业管理处有两种情况：一种是管理处在属于全体业主共有权益的场所、场地和设备设施范围内开展的出租等经营活动，收益应纳入物业管理费，另一种情况是管理处在上级公司授权下或在为业主提供特约服务和其它有偿服务的过程中，利用自有资金和能力在全体业主权益范围之外开展的其它经营活动。一般来讲，这两种情况的经营是可以鼓励的，它一方面符合在目前我国物业管理费标准普遍较低的情况下，多种方式筹措资金，弥补物业管理费用不足的实际，另一方面也有利于鼓励物业管理处不断创新服务领域和提高服务水平，全心全意为业主服务精神的提倡。但后一种经营容易出现侵犯业主利益的情况，所以要注意两个问题。一要注意不能用物业管理成本，从事与业主利益无关的经营活动，二是注意从事经营活动所产生的利润不要与物业管理费结余相混淆。 物业管理处的财务管理，在实际运作中，还有两个方面的矛盾，一方面受物业管理企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制。同时，物业管理企业又不得随意调集、挪用和将管理费据为己有。另一方面，业主又有通过业主大会及其理事机构(如业主委员会等)监督管理处财务管理的权力，但又不具备直接干预管理处财务工作的权力。所以，物业管理处财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性和特征，从而形成了一个特殊的会计主体现象。认识这些现象，解决物业管理中财务独立核算的问题，对在物业管理活动中，确保物业的运行维修和养护，保障业主的基本利益，合理解决业主和物业管理企业之间的矛盾与利益，推动行业的发展，都具有重要的作用。 (一)物业管理处财务管理独立核算的意义 我国的物业管理已发展了20年。早期在学习引进香港、新加坡物业管理运作模式的同时，也学习引进了他们的财务管理经验，建立了诸如“独立核算”、“固定酬金”、“结余返利于业主”等做法。同时，结合我国情况，总结出了适合我国当时实际的“收支平衡，略有节余”、“取之于民，用之于民”、“一业为主，多种经营”等财务管理的基本指导方针，进入90年代，一些物业管理较为发达的地区又进一步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“独立核算”和“保证佣金”、“多退少补”等既保证业主利益，也保证企业利益，同时又促进行业发展的物业管理财务管理思路。这些思路和原则方针，在我国物业管理和物业管理行业的发展上具有重要意义。 1.是城市建设中形成的各类相对独立的区域结构形态的必然产物 城市建设规划区域、自然形成的建筑群落和获得功能区域土地开发权后，构成了各类独立形态的居住区、住宅区、组团和大厦及特殊功能区域，这样的区域在城市结构上是相对独立的，或在自然界限(如城市干道)的分隔上是自成一体的。一般来讲物业的性质、功能和人群构成也是基本相同的。所以，客观上形成了这一区域的相对独立性和对管理的共同性的必然要求。一般情况下，这种自然要求都能得到必然的满足，但也有同一区域内多个管理单位并存的情况和部分区域无人管理的情况。根据现代物业管理的要求对于一个独立的管理区域，必须具有一个相对独立的管理单位及其财务管理主体，以满足这一区域内物业管理状态下管理对象平等的共同需求。 2.是保障物业管理得以有效运作的内在需要 物业管理范围内无论是对物的维护，还是对人的服务，都有一个共同临界点，即日常所说的红线范围以内，自用户面积以外的共用面积、场地、设施、设备等共有产权部分。每个业主都属于自己的产权份额部分的共同主张，构成了每个业主个体不得具体实施管理而必须共同聘请专业管理者的要求。这个管理者是否能够合理运作业主共同的缴纳的资金(即管理费)，使得其管理、服务能够达到资金数额所要求的管理、服务标准，唯有通过专款专用和财务管理的独立核算才能实现。否则，很难保证管