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物业管理基本概念 第一节 物业与物业管理 一、物业 P1 1—5 P63 1—5 物业的概念 物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 物业的种类（按用途） ① 居住物业：多层住宅、高层住宅、公寓、别墅 ② 商业物业：写字楼、商业场所、酒店、零售商业 ③ 工业物业：工厂、仓库、工业大厦 ④ 其他物业：码头、火车站、机场 物业的特征 固定性（自然属性） 耐久性（自然属性） 多样性（自然属性） 高值性（社会属性，可以引申商品性、供应短缺性） 权益性（社会属性） 二、物业管理 物业管理概念：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 P63 6—10 物业管理的起源及在我国的发展 英国的物业管理：起源地，于19世纪60年代 香港的物业管理：20世纪年代60年代发展 中国内地的物业管理：1981年3月10月在深圳市成立第一家物业公司 物业管理的特性 P21 201—205 覆盖面广 服务性强 专业性强 业主处于主导地位 物业管理与社区管理相结合 第二节 物业管理的主要内容与过程 一、物业管理的主要内容 物业的竣工验收与按管验收的区别 竣工验收 接管验收 施工单位 建设单位（开发商） 物业公司 1、验收目的不同。竣工验收是检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求；接管验收是对主体结构安全与满足使用功能的再检验。 2、验收条件不同。竣工验收的首要条件是全部施工完毕，设备均已落位等；接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且附属设备已完全能正常使用，房屋编号已得认可等。 3、移交对象不同。竣工验收是由施工单位移交给开发建设单位；接管验收是由开发单位转交给物业管理单位。 物业接管验收应移交的资料 P6 51—55 1、产权资料 ① 项目批准文件 ② 用地批准文件 ③ 建筑执照 ④ 拆迁安置资料 2、技术资料 物业管理的业务范围 P21 206—210 P22 216—220 1、专项业务 ① 工程管理 ② 治安保卫 ③ 消防安全 ④ 环境卫生 ⑤ 园艺绿化 ⑥ 车辆管理 2、特色业务 ① 特约服务：室内清洁、家电维修、商品代购、代付各种公用事业费、代订报刊、代聘保姆、接送小孩、传真、打印、复印等。 ② 便民服务 商业网点：超市、饮食点、洗衣点、理发美容店、储蓄所、邮局 文体娱乐：健身房、俱乐部、阅览室、游戏室、舞厅 教育卫生：诊疗所、医务室、幼儿园、中小学 交通网点：传梭巴士 3、多种经营业务：投资咨询、房屋中介代理、装修设计、机电安装 二、物业管理的前期介入 P5 46—50 P64 36—40 P73 6—10 前期介入的作用 1、完善物业的使用功能 2、改进、完善物业的具体设计 3、能更好地监理施工质量 4、为竣工验收和接管验收打下基础 5、便于日后对物业的管理 前期介入的方式 1、早期介入，充当顾问 2、中期介入，扮演监理 3、晚期介入，开始管家 三、物业管理的基本原则 P23 221—225 权责分明原则 业主主导原则 服务第一原则 统一管理原则 专业高效原则 收费合理原则 公平竞争原则 依法行事原则 四、物业管理公约和物业管理规定 1、物业管理公约 P6 56—70 买卖关系、伙伴关系 开发商 业主（业主委员会） 委 物业 双 托 管理公约 向 关 选 系 择 物业管理公司 《用户手册》、《管理公约》、《装修指南》这三大管理文件和物业管理规定，构成了物业管理规定的一个有机整体。《管理公约》从大的方面明确了开发商、用户、管理公司等各方面的权利、义务和管理原则，《用户手册》描述了物业的功能、管理公司提供的配套服务和用户的日常行为准则，《装修指南》给出了装修申报程序和对装修行为进行约束的有关规定。 2、物业管理规定：是一系列具体到某一方面的规章制度所组成。P64 41—45 3、入伙手续文件 P8 71—75 ①入伙通知书 ②入伙手续书 ③收楼须知 ④缴款通知书 ⑤用户登记表 ⑥验房（铺）书 ⑦房（铺）