物业管理的作用与类型2.docVIP

第三节物业管理的作用与类型 ?? 一、物业管理与传统管理??? 建国以后，国家对城镇房屋管理实行的是计划经济条件下形成的行政管理体制，至今仍 是城镇房屋管理的主要模式。物业管理与传统的行政性管理模式从共同点讲都是对城镇房屋的使用期的管理。物业管理是传统管理的延伸和发展，但由于机制的不 同，两者又有着原则 上的区别。 ??? (一)管理实体 ??? 城镇房屋传统管理模式是一种行政性、福利性的管房模式，实施管理的实体是政府机构 -各地区房管部门及其下属的事业单位-房管所(站)。物业管理则是一种经营性、企业化的劳动服务行为，实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。 ??? (二)管理机制 ??? 传统管理与房屋福利性分配模式相适应，是一种非经营性的管理行为，建立在以租养房 的基础上。在低租金条件下采用行政补贴的办法来弥补经费的不足，或者因经费的不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务的有偿服 务，采用“以业养房 ”的方针，依靠对物业的经营和对业户的优质服务来管好物业并取得自身的的生存和发展。 ??? (三)市场机制 ??? 传统管理是按产业系统划分的部门管理，往往一个完整的物业区域，其内部各个物业因 产权归属不同而被分割，影响了物业的统一管理。物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。业主和管理 公司通过招标投标 来签订委托管理服务合同，开展业务。 ??? (四)服务范围 ??? 传统管理的工作职责一般局限在房屋使用和维修范围内，由于是受低租金的限制，服务 范围狭、功能单一，房管部门又是行政性事业单位，缺乏开展经营性服务的主动性和积极性。物业管理提供全方位、多功能的综合性服务，市场机制促使管理公司千 方百计地从广度和 深度上拓展业务，以高效优质的服务取得企业的经济效益。 ??? (五)主导地位 ??? 传统管理由于产权单一，基本上是一种单向行为，一切由管理单位说了算，住户是被动 的，处于被管理的地位。物业管理是一种契约行为，供需双方通过共同认可的合同相联系，有明确的权利义务，而且业主在其中居主导地位。 ??? 综上所述，物业管理完全转换了传统机制下政府、管理单位、业主和使用人三者之间的 关系。物业管理使原来由政府对物业和物业环境的保养、服务直接负责、直接管理，转换为由业主、使用人自负其责。这种转换既体现了物业业主、使用人的合法权 益，又建立了新的 、适应社会主义市场经济秩序的政府、业主(使用人)和管理公司三者之间的法律关系和经济关系，实现业主自治和专业管理相结合的管理原则和与此相适应的管理 模式。在这种机制和 模式下，辖区的住户做到自己的事情自己办，公共的事务共同办。物业的业主从被动、被管的地位转换为主动地、自觉地管好自己的物业，维护共同的利益。 ??? 二、物业管理的作用??? 从以上物业管理的业务范围、物业管理和传统管理的异同的论述中已接近了本章的主题 。这里再对物业管理在社会经济生活和城市建设中的地位和作用展开分析： ??? (一)房地产经济体制改革配套工程 ??? 中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化，并由此形成产权多元化 和管理社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、福利性的管理模式。当前，公有房屋出售后居民最大的担心就是公房出 售后的管理维修问 题，包括费用收支、权利责任、管理方式等等。物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考虑的前提。所以，良好的物业管理使购房人放心、安心，因而具有 深化、促进和完善 房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地产经济体制改革不可缺少的配套工程。 ??? (二)提高房地产经营活动的效益 ??? 房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，房地产开发、营销的 最后落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发经营的最终环节，对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益，繁荣和完 善房地产市场的功 能。当前，商品房售后管理是房地产经营活动中的一个热点和难点。周到、良好的物业管理能吸引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。 现在，发展商终于 明白，优良、方便的物业管理是树立企业形象，招揽用户，推销物业的重要手段和策略。周到的物业管理所提供的称心的居住和工作环境，能免除后顾之忧。由于物 业管理在建设现代 家园中的特殊地位，其在房地产行业中的地位越来越重要。 ??? (三)提高城镇居民的生活和居住水准 ??? 城镇居民生活水准和消费水准提高的第一标志就是居住状况如何。物业管理从对住宅的 管理来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整洁、安全的生活环境，其水准和内容要随着社会进步不断地拓展和