物业管理的基本概念1.docVIP

物业管理的基本概念? ?物业——Property财产、拥有物——房地产、不动产建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。单位性房地产的称谓。? 物业的分类（按使用功能）⑴居住;⑵厂房(主要指标准厂房)、仓库、货场；⑶办公；⑷商业；⑸交通运输；⑹邮政、通讯、广播、电视；⑺宾馆、饮食、服务、旅游；⑻文化、教育、科研；⑼卫生；⑽体育等。Property Management）? ?全国条例：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。现代物业管理的产生与发展 19世纪60年代的英国 ? ? 工业发展高涨，劳动力需求大多人使用同一物业，环境条件脏、差，拖欠租金，人为破坏房屋设施严重影响业主的经济收益奥克维娅 ? 希尔女士制定了住宅的管理办法 物业管理在香港的发展过程 40年代 ? ? ?大移民潮 ? ? 木屋时代50年代 ? ? ?九龙石硖尾大火 ? 60年代 ? ? ?私人大厦 ? ?初级物业管理70年代 ? ? ? 美孚新村 ? 综合物业管理80年代 ? ? ? 物业管理成为置业选择因素1981年3月10日，深圳市涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司 1991年，万科“天景花园” 1993年，成立深圳市物业管理协会1994年，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施1994年，“莲花北村”首次实施物业管理内部招投标（“万厦居业”中标）1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次面向社会公开招投标 “物业管理”的重大突破物业管理是业主对物业管理区域内共同利益的维护、管理。(北京市人民政府办公会于2001年11月30日转发了北京市国土房屋管理局《关于规范和加强本市居住区物业管理若干意见的通知》（以下简称《通知》） )2003年5月28日国务院第9次常务会议通过中华人民共和国国务院令第379号2003年9月1日起施行。常规性的公共服务（基本的、必须的）针对性服务? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （特定、有偿服务）委托性专项服务物业管理的范畴（香港地产学会）营运服务工程服务行政服务客户管理服务资产管理服务投资服务物业管理的核心要素契约文件? ? ? ? ? ——共有产权行为规范? ? ? ? ? ——服务系统集成物业管理的目的和任务创造安居乐业的生产、生活环境? 物业管理提供环境 服务行业——第三产业? 服务产生——服务接触——受众感觉 产品质量不易量化? 物业财权人的根本利益物业管理与传统房屋管理的区别 物业管理的特征  ? ? ? ? ? ? ? ? ?需要全社会的参与、监督。 ? ? ? ? ? ? ? ?专业从业人员 ? ? ? ? ? ? ? 企业化：物业管理机构必须根据国家法规成立 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?和运作 ? ? ? ? ? ? ? ? ?物业管理机构是根据现代企业制度运 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?作 ? ? ? ? ? ? ? ? 物业管理实行有偿服务 ? ? ? ? ? ? ? ? 在市场获取合理利润 公司的基本概念 ? ? ?公司是企业的组织形式? ? ? ? ? ? ?公司必须有独立的企业法人资格 ? ? ?公司经营目的是赢利资料：香港业主组织业主立案法团（社团法人）业主委员会（无诉讼权）业主互助委员会另一种的解释----物业管理企业物业管理的基本环节策划阶段、前期准备阶段 （前期准备）启动阶段（物业交付使用初期）日常运作阶段（正常运作期）策划阶段 1、早期介入1.1检讨设计方案1.2参与有关承建商会议，检讨进度；1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进；2、制定物业管理服务方案：1.1确定管理档次1.2确定服务标准1.3财务收支预算3、选聘/组建物业管理机构： 1、机构的设置/人员编制2、人员选聘/培训3、编制业主临时公约/守则；4、草拟工作细则；5、设立财务制度；6、物业租售的代理 ? ? ? ?——从使用者可持续居住参与规划 配套设施：道路、商业、活动场所、垃圾处理等、能源：水、电、气、备用、发展保安、消防： 车场、住宅、设备人文环境：绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等科技运用：智能化、网络等室内物业规格：电梯数目/速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采暖等内部空间：使用功能分区明显（社交与起居、休闲与家务）、细节空间（阳台