物业管理的原则与宗旨1.docVIP

第四节物业管理的原则与宗旨 ?? 物业管理的原则与宗旨是物业管理的基本理念，是指导物业管理运作的基本要求和理顺 物业管理方方面面的依据。 ??? 物业管理的基本原则有： ??? 一、业主自治与专业管理相结合的原则??? 这一原则规范业主与物业管理企业间的关系，划清业主与物业管理企业的地位、职责、 权利和义务，其具体要求包括： ??? (一)业主自治管理 ??? 业主自治管理的立足点是保护业主的合法利益，包括业主的个体利益和整体利益，并协 调好相互间的关系。业主自治管理是指业主在物业管理中处于主导地位，但这不意味业主直接实施管理，而是通过合同的形式委托物业管理专业企业实施各项具体管理实务。房地产E网-/ 倍讯易-/ ??? 业主自治管理的权利和义务为： ??? (1)权利：决策、选聘、审议和监督权； ??? (2)义务：履行合同、公约和规章制度，协助和协调各方关系。 ??? (二)专业化管理体现在以下几个方面 ??? 1.专业机构 ??? 有专门的组织机构，如管理公司、专业服务公司和公司内部的各种专门机构来实施各种 服务项目，分工合作，提高效率。 ??? 2.管理人员 ??? 有专业管理人员和工程技术人员，这些人员还要经过规范化的培训和考核，取得岗位资 格证书，以保证服务质量和树立良好的行风和职业道德。 ??? 3.专业设备 ??? 有现代化的各种专业设备，这是专业管理的物质保证，并与物业的档次相适应，逐步向 智能化方向发展。 ??? 4.管理制度 ??? 有科学的、规范化的各种管理制度和工作程序、流程图，以保证专业化管理的正确实施 。 ??? 二、属地管理与行业管理相结合的原则??? 指物业区域所在地的政府、街道办事处、相关专业部门和物业管理行业主管部门按各自 职责范围共同负责小区的管理工作。地方性的工作由地区统一协调，专业性的工作归口行业主管部门和相关部门负责。条块结合有利于发挥多方面的积极性。 ??? (一)主管部门 ??? 行业管理能有效地发挥政府主管部门的专业指导和监督作用，包括市、区县及其派出的 办事处。 ??? (二)行业协会 ??? 行业管理既能发挥政府主管部门的作用，同时又能发挥行业协会的作用。行业协会作为 行业的自助自律组织，可以协助政府端正物业管理企业行风，发挥社会中介组织的联系和桥梁作用。 ??? (三)地区组织 ??? 属地管理有利于协调好物业管理部门与街道办事处、居民委员会和公安警署等地区组织 的关系，协调好物业管理与社区建设的关系，有利于把优秀小区建设和社区建设相结合，共同创建文明小区。 ??? (四)相关部门 ??? 市政、绿化、卫生、交通、供水、供气、供热、邮电、广播、供电、环卫、环保等等专 业部门则可按专业归口的原则分工负责物业区域中的有关工作。 ??? 三、统一管理，综合服务的原则??? 这个原则体现物业管理的基本特性和要求，包括统一管理和综合服务两方面，并且有机 地结合在一起。 ??? (一)统一管理 ??? 可简称为一体化原则。这个原则实施的前提是“一个相对独立的物业区域，建立一个业主委员会，委托一个物业管理企业管理”。在这个前提下实施一体化的管理。 ??? 1.管理一体化 ??? 物业区域内的建筑物、构筑物、附属设备、设施、场地、庭院、道路以及公共活动中心 、停车场等都由一个单位统一管理。 ??? 2.服务一体化 ??? 对业主和使用人的各种服务事项，包括专项、特约、代办项目都由一个单位统一实施。 如要聘请专业服务公司，也由本物业区域的管理单位统一办理。 ??? 3.协调一体化 ??? 同物业管理有关方方面面的协调、联系由一个单位统一负责处理。业主、使用人、承租 人有关物业管理的事务只找一个单位，这个单位不能推委，要认真负责解决问题。 ??? 4.经济管理一体化 ??? 有关物业管理的经济往来，包括各种物业管理费用的收支、基金的管理和物业经营的财 务管理都由一个单位负责。 ??? (二)综合服务 ??? 综合服务是物业管理的基本属性，物业管理的综合服务既要达到一般服务业的要求，又 有其自身的特殊要求。 ??? 1.高效优质 ??? 综合服务的基本要求是讲究服务的效用。就是要处处主动为业户提供方便并使业户感到 舒适、满意，这是综合服务的活力所在。因此，物业管理企业要按照高效、优质的标准来实施规范化服务、礼貌服务和微笑服务。 ??? 2.以人为本 ??? 综合服务是以人为本，即以业主和使用人为中心来开展多样化、全方位、多功能的服务 。综合服务就是要针对不同年龄、不同性格、不同层次以及不同民族、国籍业户的不同要求来开展丰富多彩、方式灵活、生动活泼的服务活动。 ??? 3.个性化 ??? 综合服务由于提供富有个性化的周到服务，就能赢得不同类别业户的欢迎。因此，市场 的潜力很大、前景广阔，