物业管理的发展与条件1.docVIP

第五节物业管理的发展与条件 ? 本章以上介绍的物业管理的宗旨、原则、服务范围、作用和模式都是从规范化的角度来 论述的。这一切要转化为现实的行为，要有一个培育的过程，要有合适的土壤和环境，本节就来讨论物业管理的发展与实现条件。 ??? 一、物业管理的特点??? 国内的物业管理虽然是从香港和国外移植进来，但是很快就显示了自己的特色。 ??? (一)覆盖面广 ??? 国内的物业管理虽然是从80年代开始起步，可是发展速度很快，而且覆盖面广。如上海 市到1997年已有一亿平方米以上各类房屋纳入物业管理范围。沿海一些省、市，如辽宁、天津、北京、青岛、江苏、福建、广东等地覆盖面都很广。 ??? 纳入物业管理的物业种类从居住用房、办公和商务用房到一般商品房、涉外商房地产E网-/ 倍讯易-/ 品房都先 后进入物业管理渠道。随着房地产管理体制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步纳入物业管理渠道。与此相适应，各类物业管理企业如雨后春笋纷纷破 土而出，如上海市 到1997年已有各类物业管理企业近2000家，从业人员约5万人。全国范围到1997年约有物业管理企业7000家，从业人员100万人。一些国际上知 名的物业管理企业也争前恐后地进入中 国内地。物业管理正成为一个具有广泛影响的行业。 ??? (二)业主权益得到有效保护 ??? 物业管理的特点就是业主处于主导地位。中国的物业管理能被业主和使用人迅速接受就 是国家对业主权益的充分而周到的关注。从立法到行政管理都有明确的法规和措施来保障业主的合法权利。其中最有力的措施就是按物业区域建立业主委员会，使业 主自治管理的职能 在制度上得到保证。政府有关部门创造各种条件帮助业委会开展工作。上海市到1997年已有房屋业主委员会近2000家。 ??? (三)物业管理与社区管理密切结合 ??? 国内物业管理的服务范围从深度和广度两方面都有自己的特点。从广度上讲，物业管理 服务项目众多，内容丰富。从最基本的物业本体和设备的维护、运行到物业区域的环境管理，并且同社区管理和社区建设相结合，营造现代化的、具有浓厚的文化气 息的生活和工作环 境，提供物质和精神两方面的服务。从深度上讲，既有一般商品房的管理，又有高档公寓、办公楼的管理，高层次的管理已经达到国际先进水平。深圳、上海等地的 有些优秀小区已取 得ISO9002国际质量认证。从管理的物业类型讲既有住宅、公寓、别墅的居住物业，又有经营性物业，如综合性大厦、商场、通用厂房和文教、卫生等特种建 筑。这种多类型、多方位 、多功能的服务体现了我国物业管理的特色。 ??? 二、物业管理的历程和前景??? 从80年代初深圳第一家物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地开始萌发，可以 说到本世纪末，物业管理总体上处于初创时期。这里对过去十余年和今后中国物业管理历程作一些分析和预测。 ??? (一)初创阶段 ??? 这是我国物业管理启动和逐步形成为一个独立行业的时期。80年代物业管理开始在内地 兴起，其外部条件是受东南亚等地房地产管理体制——特别是物业管理的引进所启发，内部条件是由创造文明住宅小区和新建商品房售后管理发展而来。但是，作为 一个行业，还只出 现在沿海部分大中城市，只是作为房地产开发的附属，尚不具备全国性的规模。90年代，物 业管理以其独特的功能逐步引起人们的关注。1993年建设部房地产业司在广州和深圳召开第 一届全国物业管理研讨会和深圳市物业管理协会的成立标志着我国物业管理进入了全面推开的时期。1994年4月，建设部颁布了建国以来有关物业管理的第一个 规章，确立了物业管理 在房地产行业中的独立地位。1995年又把物业管理提到城市管理体制改革的高度，要求全社会关注和支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建成 区延伸，从深度上向市场化 方向发展。 ??? 这个阶段的特点是： ??? (1)虽然已有一些地区和若干物业区域管理水平达标，小区面貌良好，但是总体上仍处 于初创阶段，管理水准不高，服务内容偏狭。从地区上讲沿海城市发展较快，内地城镇相对较慢； ??? (2)传统管理和物业管理双重机制并存，非市场化和市场化管理模式并存，逐步地向单 一的市场化的物业管理模式过渡； ??? (3)物业管理企业和业主委员会大量建立，但是，运作不规范。合适的自治管理和专业 管理人才缺乏； ??? (4)开发商一般重建轻管，物业管理未能及时介入，前期后遗症严重影响物业管理的经 济效益和服务质量； ??? (5)政府逐步重视对物业管理的治理和监控，但是法规建设滞后； ??? (6)物业管理的经费不足，收费混乱，资金运行未能进入良性循环。 ??? (二)市场化阶段 ??? 下世纪初，物业管理可望进入市场化运作阶段。这个阶段的特点是： ??? (1)传统的和非市场化的房屋管理模式基本