物管项目投标前期准备工作初探.docVIP

有备而战 事半功倍----物管项目投标前期准备工作初探 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　巫大德 　　　——2004年，主城区一个10万㎡的中高档单体综合楼盘进行前期物业管理招标，在市场竞争激烈的今天，该楼盘的市场价值不菲，理应成为物管企业竟相争夺的香饽饽。然而，令开发商和评委意想不到的是，应邀投标的几家物管企业拿出的投标书极其粗糙，其中最典型的标书仅仅不到两页。而在现场答辩时，大多数答辩人对项目的基本情况一知半解，甚至一无所知。如此情形，正是我市部分中小物 管企业参与物业管理招投标的现状，不能不令人担忧！ 　　重庆物业管理经历了10多年的风风雨雨，已经从最初的“谁开发，谁管理”的初期形态，发展到今天的项目公开招投标的竞争阶段，应该说，这既是业主的福音，也是行业的进步。通过项目的公开招投标，物业管理打破了开发商子公司独霸天下的封闭局面，使业主有了选择物业管理服务的更大空间，从而实现以合理的价格得到更优质服务的可能；另一方面，竞争使一批优秀物管企业的优势得以发挥，迅速地走上了做大做强的道路，实现规模化经营。优胜劣汰，也使物业管理行业以市场这只无形之手净化了行业发展环境，使物业管理逐步趋于更加规范的发展进程。可 以说物业管理招投标所引入的竞争机制，让物业管理服务相关的业主、开发商和物管公司三个主体都受益非浅，真正实现了三赢的局面。 但是在我市目前的物业管理招投标中，有不少的物管企业在参与项目投标时,缺乏专门的市场开发人才，从投标的前期准备、标书制作、费用测算、确定报价到现场答辩，往往匆忙上阵，照抄照搬一些标书范本。结果造成物管方案的资源配置与标的物业的管理服务范围、要求、标准、价格严重错位，导致落标。究其原因，除了投标企业参与投标的人员素质不高、配置不当等因素外，一个相当重要因素在于投标企业没有作好项目投标的前期准备工作。 　　物业管理项目的投标是一项复杂的系统工程。要取得一个项目投标的成功，需要从人员配置、前期准备、标书制作、费用测算、标书装订到现场答辩等各个环节的密切配合，缺一不可。在这些环节中，投标的前期准备工作又是投标成功的前提条件。因此，一个物管企业一旦准备参与项目投标，一般来讲，应该重点作好以下几方面的前期工作。 一.项目调研,全面深入地了解项目的基本情况。 　　一个物业项目管理的委托范围，涉及建筑本体、设备设施、环境配套等诸多因素，通常招标方对物业管理均不太熟悉，往往在招标书中为投标企业提供的项目资料不够详尽，不能满足方案设计、费用测算、标书制作的需要。投标企业除了仔细研究全面掌握招标方提供的项目资料以外，还应从以下几个方面深入了解项目的基本情况： 　　1.项目的地理位置、平面布置、占地面积、周界长度、出入口数量、各部分建筑的面积及使用功能、各楼层的面积等，以便采取相应的安全防范措施。 　　2.项目各部分公共设施、公共区域的面积、功能及使用要求，以便制订适宜的保洁服务方案。 　　3.绿地面积、绿化品种及乔木、灌木、草坪的数量与面积，以便确定合适的养护方案。 　　4.主要设备设施（如电梯、消防、监控、空调通风、照明、网络、喷泉水景、生化池等）的品牌、型号及其它技术参数，以便制订适宜的运行养护与维修方案。 根据《招投标法》和《重庆市前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，项目资料应由招标方提供，但在实际操作中，往往由于招标方准备不充分或其他因素的影响，大多数招标不能提供详细的项目资料。投标企业必须投入足够的人力物力对项目进行实地考察，从项目的总体布局、出入口的位置到主要设备设施的考察，不仅要与招标方沟通，有时往往还需要通过与施工单位接触，尽可能地掌握现场第一手资料。必要时还需自行绘制草图和逐项记录。在此基础上，形成一套完整的项目基础数据书面资料，为下一步的方案制作、人员编制、设备配置，直到费用测算打下坚实的基础。 二.解读招标文件 　　招标文件是投标的基本依据，也是投标人制作标书的出发点。因此，作为一个投标企业，一定要认真研究招标书的每一个条款，做到： 　　1.务必弄清招标项目的服务内容、范围、定位、标准、报价及其要求，任何的疏忽和遗漏都将可能导致落标，甚至直接成为废标。 　　2.仔细研究招标项目的各项服务标准与要求，以便确定与之相适应的服务方案，避免服务标准过高报价偏高，或服务标准偏低达不到招标方的要求。 　　3.特别注意招标项目使用了哪些特殊的装备，有何特别的服务要求，以便根据其技术难度和服务深度配置相应的人员与技术措施，并核算其服务成本，以免漏计成本造成报价失误。 　　4.十分注意招标书关于报价的要求，是单价还是合价？是年度报价还是月度报价？是包干制报价还是佣金制报价