陕西西安蓝色家园前期规划建议书.docVIP

第一部分：市场分析 蓝色家园地处东郊浐河经济技术开发区，紧靠浐河西岸，距西安市的 “东大门”交通要道之一的咸宁东路200米，环境条件较好。 鉴于双方未签订正式合作协议，对于该项目的市场调研只是在宏观上和较小范围内进行。根据房地产行业成熟经验，项目前期定位对项目的整体成功运作影响可达到40%，鉴于此我方建议能在正式签订合同之后展开深入调研，以利于项目的准确定位，同时为将项目推向市场积累足量的目标购房人群，实现“胜兵先胜而后求战”的策划理念。 该调查报告通过对项目周边情况的调查，希望能为蓝色家园项目的产品定位，提供市场参考。 一、区域概况 人文环境 项目周边有西京大学、交大思源学院、凯联学院等大中专院校，有闻名中外的半坡文化遗址——半坡历史博物馆等文化名胜。 交 通 本项目据西安市东大门交通要道——咸宁路仅200米，有8路等公交车途经此地。 区域项目 浐河经济技术开发区 一期规划面积3.86平方公里，由北部工业区、南部旅游度假区、中部商业街三部分组成。工业区规划有功能齐全的公共建筑,如管理、金融、商贸、 科研、 人才培训、学校、 医院、饭店等，旅游度假区规划建设为娱乐区、风景浏览区、别墅居住度假区和管理服务区等四大功能区。灞桥科技产业园 35亩，总建筑面积7800平方米。达到三星级客房标准，200个标准间及豪华高级套房和多功能会议厅，配备有大型宴会厅、 舞厅及健身房、康复理疗中心。 “都市花园”位于浐河开发区旅游度假区内，与本项目近邻，由中银万泰（西安）置业有限公司开发建设。项目总投资4.5亿元，占地341亩，绿地面积 136亩，建筑容积率0.88。其特点是公共设施建设比重较大，如文体、娱乐、图书馆等，建设工期两年。 7层框架结构，土地使用面积为3947平方米(5.9亩)， 建筑用地面积1767平方米，总建筑面积10193平方米，1-2层（商场、接待厅）3331平方米，3-6层（客房及写字间）6662平方米，7层为设备层200平方米。该项目总投资3300万元。将建有国际标准的娱乐中心（餐饮、娱乐、健身、美容、桑拿、洗浴、休闲）和室内温泉游泳馆。 位于开发区北部工业区，占地202亩，建筑面积16万平方米， 交通便利、环境优雅，小区绿化面积达50%，空气质量优量，富含矿物质的地热温泉提供24小时的沐浴及生活用热水。小区实行全封闭的社区管理模式，配套设施齐全。 城东地区和市区其它区域之间的经济社会发展水平存在着明显差距。 目前仅有长乐路和咸宁路联系主城区，交通状况不能满足城东地区城市发展 需要。 区域发展前景尚未完全体现，社会影响力不足，市民关注度较差。 周边配套设施不足， 四、目标客户 东郊历史居民。 目前在东郊及灞桥工作的中青年白领阶层。 在高新开发区东区工作的白领阶层。 东郊及灞桥的小型私营业主。 项目周边的十几家大型军工、纺织企业职工家庭。由于住宅老化、企业改制、住房改革以及下海经商等原因，有相当一部分的家庭需要新置家产，本项目具有地域，环境、发展潜力等优势，对他（她）来说具有相当的吸引力。 第二部分：规划建议 一、经济指标 项 目 230亩 81.631亩 总用地面积 153333.18 m2 54420.612 m2 容积率 1.8 1.8 建筑密度 35% 35% 绿化率 60% 60% 道路用地 5% 5% 平均层数 5.59层 5.25层 总建筑面积 30万m2 10万m2 二、规划要求 项目地拟建成具有独特概念和较高文化品位的高尚住宅区，具有鲜明的代表性，成为西安乃至西北的建筑典范。作为高尚住宅区，要体现“以人为本，回归社会”的理念。坚持可持续发展的原则，坚持生态环境的建设，要求环境幽雅，居住舒适方便，配套服务设施完善。平面布局功能完善合理，经济实用，立面造型典雅、大方。为住户提供一个真正舒适、休闲的经典生活空间。 我们立足项目本身优、劣势分析，依据市场供应及需求特征提出的项目理念设计及规划建议，希望能给海洋地产的蓝色家园项目运作带来一些启示。 #返朴归真——简约又持久 理念描述 今天的城市——快捷的节奏淹没了我们闲散的心境，愈来愈模式化的居住方式以惊人的速度吞没了整个城市……。城市的淡漠，城市的冷硬，城市在给了你我无数便利的同时，也悄然抹掉了你我心灵中那些柔软而亲切的东西。 蚕只有撑破自己的茧才能飞行和繁衍。 我们的理念中社区没有奇异的外表，没有昂贵的穿着，也无需巨额的成本。 简约、自然，如同一块块天然的美玉，时间上的推移丝毫无损他们纯朴而美丽的光泽。 于是，“返朴归真”就是营造这样一种居住环境和生活方式，没有成片让人望而生畏的高层，没有冷冰冰的玻璃幕墙折射出的苍白………。社区里建筑的高度和层次都生动而富于变化，建筑以不同的高度和不同的排列方式形成富有乡村特色的格局。更注重给客户“生活