国内大型工业园区管理模式..ppt

* * * * * * * 中关村、浦东的强劲增长势头，如何看待竞争格局和潜在威胁？ 体现了“小政府、大企业”的原则，有利于充分发挥管委会的行政管理职能和主导作用 国内外高新技术开发区的发展历程表明，市场的驱动力成为高新技术产业开发区发展的基础和真正动因 开发区内投入的要素包括国有资产应在市场机制下运行，激发市场的内在活力，发挥市场无形的手的作用，适应市场经济体制的要求 以经营的观念管理国有资产和开发区各项事务 将管委会的主导作用建立在市场机制驱动的基础上 促使国资企业克服对管委会的依赖，主动面向市场，产生自我发展的内在动力，激发活力，适应市场经济的要求 资产经营的责任主体明确，有利于进行绩效管理，形成激励和约束机制 有偿取得财政投入资金，关注投入产出，计算资金成本，讲求收益回报 机制灵活，高效运作，提升经营管理水平 有利于促进国资企业管理创新和技术创新 国资企业能够成为投融资的重要载体，有利于综合运用各种融资方式，拓展资本市场融资渠道 随着开发区经营逐步成熟，济南高新区将实行政企分开，在管委会主导下实行国有资产的企业化运作 发挥管委会主导作用 通过市场机制形成内在驱动力 明确经营的责任 提高企业经营成效 促进企业创新 有利于全方位融资 将来在政策允许的情况下，建议采取政府主导，市场化运作方式，组建公司从事高新区土地一级开发 发展趋势 目前管委会国土资源局从事土地一级开发 发展趋势是政府主导，市场化运作，培育市场化的土地一级开发主体 从事土地一级开发的主体是各级政府，土地一级开发没有完全放开 土地一级开发公司化运作有利于拓展融资渠道，提高运营效率，专业化运作，分散政府从事土地一级开发的风险。土地一级开发市场化是发展趋势。 ——例如北京市土地一级开发招投标政策已获北京市国土资源局审批通过；首创集团取得怀柔新城土地一级开发资格，山东鲁能、天津泰达积极介入 政府制订开发规划，进行土地供应计划管理、土地入市交易管理等 组建公司进行土地一级开发，统一征地、统一开发，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让 可以考虑的组建方式 集团下属的具有房地产开发资质的公司承担 （推荐方案） 集团以控股或全资的方式，购并其他有实力的房地产公司 管委会提供土地开发启动资金和融资担保 进行企业化运营，实现资源利用和综合效益的最优化，推动开发区发展 开发公司着力提高专业能力。根据高新区产业规划，确定开发模式，制定土地出让方案以及土地项目招商策划，对市政、排水、测量、管道等方面进行统筹规划 拓展融资渠道。除了银行贷款以外，拓展信托资金、企业资金、民间资金、土地证券等融资渠道，筹集建设资金，并优化开发资金结构 组建公司 经营策略 抓住开发区开拓发展的时机，拓展房地产开发业务，逐步形成工业、商业和住宅房地产开发的专业化公司 工业房地产 商业房地产 住宅房地产 发展理由 工业房地产发展潜力很大，近年来主要城市的工业地产一直保持上升势头 东部新区的工业聚集区建设提供了发展机会 营造商业环境和配套设施，是开发区产业环境的重要组成部分 获取稳定的收益 建设生活配套设施，提供生活便利条件 通过一次性销售获利，资金周转快 经营策略 依赖产业链的成熟、整合和拓展，关注产业聚焦、配套设施需求等，考虑自用者和投资者的需求 积极发展物流、仓储的开发 对工业房地产开发给与优惠政策和补贴，鼓励开展工业设施建设 策划能力、招商能力和经营管理能力是商业地产的关键成功因素，需要专业化的管理团队、专业化的商业策划和招商 商业地产投资周期长，投资风险高，经营难度大，在入市前早做筹备 关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为营销策划能力、资源整合能力等内在能力 立足于开发区产业环境营造，单个项目运作与公司整体策略及开发区规划密切联系 以快制胜，缩短开发周期，形成良好的现金流 借助政府背景优势进行经营，获取收益，以进一步支持开发区发展 在开发区确立优势并摸索出成功的运营模式后，再向其他地区扩展，培养自主发展的能力 树立品牌形象 一个公司可以均做商业房地产和住宅房地产业务，但鼓励集中优势进行专业化运作 寻求有实力合作伙伴，实现快速成长 目 录 国内高科技园区管理模式 园区开发运营模式 国内知名园区介绍 苏州工业园 张江高科技园 济南高科 中关村软件园 中关村软件园区的管理模式采取公司运作的形式，盈利主要来自土地转让收入 董事会 总经理 总会计师 总工程师 总经理助理 总经济师 副总经理 规划设计部 计划经营部 产业发展部 财务金融部 工程建设部 办公室 中关村软件园有限公司组织架构图 业务模式与盈利模式 业务模式：中关村软件园采用二级土地开发模式, 第一阶段由北京中关村软件园发展有限责任公司（以下简称软件园公司）受北京市政府委托，对中关村软件园实施土地一级