如何运用收益法的基本原理(ppt 38页)-精.pptVIP

RO ─ 综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价； RL ─ 土地资本化率（％），适用于土地估价； RB ─ 建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价； L ─ 土地价值占房地价值的比率（％）； B ─ 建筑物价值占房地价值的比率（％）， L＋B＝100％。 第五节剩余技术 一、土地剩余技术 　 它是土地与地上建筑物合并产生收益，但若干采用收益法以外的方法，如采用成本法能求得建筑物的价值时，则可将此建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地资本化率进行资本化，即可求得土地的价值。 二、建筑物的剩余技术 它是土地与地上建筑物合并产生收益，但若干采用收益法以外的方法，如采用比较法能求得土地的价值时，则可将此土地价值乘以土地资本化率得到归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益。 第六节　收益乘数法 一．毛租金乘数法 二．潜在毛收入乘数法 一、有效毛收入乘数法 二、净收益乘数法 例题： 1某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位为每床每天45