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一、宏观环境分析 重点分析：制度和政策环境 大连万达王健林说：“政商关系在中国是 一个非常复杂的问题，这个问题比在 哈佛读博士后还要困难，在中国尤其 是民营企业能成功做大太不容易了， 比美国企业家要艰辛好多倍。” 诀窍：听党话 跟党走。 稀缺。土地资源稀缺带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。 生活质量。人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。 主要包括： ? 人口增长率，人口年龄分布，文化水平 ? 人口区域分布及变化 ? 家庭形成速度，生产方式变化 ? 消费者心理行为，价值观念变化 ? 教育状况 ? 文化传统 二、行业环境分析 （二）竞争对手选择与分析 （三）企业内部环境分析 1.价值链分析 小 结 宏观环境分析 行业环境分析 内部环境分析 相对市场占有率 高 低 高 低 10% 销售增长率 １.０ 图 波士顿矩ＢＣＧ 明星产品 问题产品 金牛产品 瘦狗产品 6.产品结构分析：波士顿矩ＢＣＧ 请看下一讲：战略选择 战略环境分析 战略选择 远景与使命 战略性计划 战略环境分析 访谈：曹 学 张 霜 宏观环境分析 行业环境分析 内部环境分析 企业宏观环境指影响企业的各种外部力量的总和。 经营之神——连续10年日本收入排行榜之首 当有人问松下公司的总裁松下幸之助有什么经营秘诀时，他说：“ 没有别的，看到下雨了，就要打伞，只不过是顺应天地自然的规律去工作而已。” 把握任何时刻与机会，以谦虚有礼的态度，服务顾客。 唯有懂得欣赏别人长处，才能领导更多的人。 企业外部环境分析的主要目的 * 确定影响企业营运的外部因素 * 预计这些因素的变化趋势 * 分析这种趋势对企业营运与发展 的利弊（机会与威胁） 战略有很多意义，小公司的战略简单一点，就是活着，活着最重要。 创业者书读得不多没关系，就怕不在社会上读书 （一）政治环境分析 指制约和影响企业的各种政治要素及其运行所形成的环境系统。包括：政治制度、政党和政党制度、政治性团体、方针政策、政治氛围。 方针政策及法律法规 一定阶段指导一个国家政治、经济等各项运行的战略性规范。以及企业相关的社会法制系统及其运行状态。 学习——分析——找出机遇和威胁——制定相应的战略 现行体制下，在中国研究政策比研究市场更重要。 （二）经济环境分析 指企业经营面临的经济条件、经济特征和经济联系等。 1.社会经济结构 ? 产业结构变化 ? 分配结构 ? 交换结构 ? 消费结构 ? 技术结构 2.经济发展水平 ? 国民生产总值 ? 通货膨胀率 ? 利息率、汇率变动 ? 货币供应量、工资和物价水平、居民收入水平 ? 失业率 ? 市场行情变化、原材料供应及成本 3.经济体制 4.经济政策 * （三）自然环境分析 包括：自然资源（土地）和自然环境分析。 * （四）科技环境分析 主要分析社会科技总体水平和发展趋势 技术突破、技术变迁 国家研究开发支出、行业研发支出 科技研究重点、专利保护 新产品、新技术的商品化 对房地产行业来说：建筑材料、节能环保建筑、绿色家园、e家园等、设计创新、销售创新等 * （五）社会及文化环境分析 社会文化环境指一个国家和地区的民族特征、文化传统、价值观、宗教信仰、教育水平、社会结构、风俗习惯等。 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房地产市场的潜在容量依然巨大。 * 中国传统文化促进房地产需求 先安居后乐业文化传统，表现在以下方面： 居者有其屋心理：导致的一个结果是，中国人跟着房子走，即“房在哪，人在哪”。 学而优则仕心理：一点典型地体现在所谓的“学区房”上。 不患寡而患不均心理：这主要表现为仇富心态和攀比行为。 传宗接代心理：中国人血统观念强，喜欢买房留给后代。 赌博心理：中国人赌性重，代表性地表现在两个方面：一是股票市场，二是房地产市场。 企业获得超额利润的条件是? ★进入一个有发展潜力的行业 ★并在该行业中占据有利的竞争地位 迈克尔. 波特 Michael E porter 行