河北省深州市农用地基准地价评估方法比较分析研究.pdfVIP

河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究 摘要 我国是一个农业大国，农业用地是人类赖以生存和发展且无法代替的重要生产资 料。土地问题一直都是影响国家稳定的一个首要问题。齄着国家的安定团结，经济繁 荣发展，土地市场作为基本生产要素市场走进社会主义市场。同时，暴露出很多问题， 如：土地管理体系、估价体系不健全，估价方法自身的局限性等等，我国农用地估价 的研究还有待于进一步深入。 本研究针对我国目前在农用地估价中所存在的问题，以深州市农用地基准地价评 估为例，在《农用地估价规程》指导下，根据深州市土地利用现状，在农用地定级的 基础上，基于地理信息系统(GIS)平台和数学统计软件SPSS的支持，对不同估价技术 方法以及不同的数学模型进行对比研究，分析不同估价技术方法以及不同数学模型所 确立的基准地价的可信度，确定一个合理的基准地价，同时评估基准地价各影响因素 对地价的影响程度。为宗地的估价提供基础数据，为农用地估价体系走向合理化科学 化提供参考，促进土地市场走向规范化、法制化。 分析结果表明，构建的整体样本和分级别样本农地的五种模型中整体样本的线性 函数模型为最适模型，且线性函数模型与样点地价平均法结果基本持平。综合考虑样 点地价平均法是在定级基础上进行分区以样点形式得出基准地价，而线性函数模型是 一种确立在单元地价与定级指数、产投比间的关系，样点来自于定级而结果又与定级 指数紧密结合，同时引入一个反映农户技术管理水平的因子——产投比，用产投比来 表征农户的管理水平。因此，在估价方法的最终选定上，本研究选用定级指数模型法 确定的整体线性模型函数。最后，通过对地价与定级因素的相关分析，表明道路通达 度、土体构型、中心城镇和表层质地与地价的相关性较强，灌溉水源与地价的相关性 最差。 本文创新点： 1．本研究利用统计学的方法对基准地价的评估方法进行了对比研究，并且在建立 模型的同时引入一个反映农户技术管理水平的因子——产投比，来消除农户间技术与 管理水平差异。 2．本文建立的模型科学的解释了深州市农地价格与农地质量问的关系，并且通过 模型法可以快捷的计算出评估区域内任何一个地价单元的地价，也就是宗地地价，这 要比常规方式编制基准地价修正系数表来评估基准地块的价格，要方便的多，定级指 数模型法其可操作性和适用性较强。 3．本文在最后对地价的评估结果与定级影响因素从定量的角度进行了相关性分 析，从结论出发对各因素因子权重的确定从定性的角度给以佐证。 关键词：基准地价地价评估评估方法样点地价平均法定级指数模型法 H onthebasic land evaluation ComparativeStudy agriculturalprice methodinShenzhouofHebei province Abstract a the landisthemost Chinais largeagriculturalvA)Bntry,andagricultural important one of the meansof landis of country troubling production．Thealways problems landmarketwalksintothesocialistmarketwitllthenation stabilization．The along ability and andtheeconomic