世联_长沙恒大华府_恒大名都_万科城市花园项目的研究_46P1.pptVIP

项目专题研究——恒大华府,恒大名都,万科城市花园 【竞争项目】“高调营销典范”——恒大华府 市府新兴政务区，交通相对便利，对面紧邻名校长郡中学，但周边生活配套尚不齐全 区位：市府新兴政务区，城市新建； 交通便利：项目位于金星大道与茶子山路交界处西南侧，与市政府一路之隔，属于市府板块； 周边配套：周边生活配套尚不齐全。教育配套资源相对较好，紧邻湖南名校长郡中学。 环境资源：保留部分山体公园 社区配套： 超大室内恒温游泳池 7000平方米会所 3600平方米活水人工湖 社区幼儿园 通过自建社区配套满足业主生活所需,但所建配套均为常规性配套,无明显竞争优势特色 通过实景提前展示,让客户第一次上门就被震撼,感觉到豪气及尊贵感,从而提升了项目的性价比 报价策略,报高价拔高客户心理价位,离开盘越近报价越低,且展示越来越完善,从而给客户超实惠的感觉 1月1日任贤齐、范冰冰明星见面会，提前明星活动造势，迅速提高项目市场关注度，为开盘预热 活动时间：2009年1月1日 活动形式：项目开盘启动仪式，任贤齐、范冰冰亲临项目现场 活动主题：“星光璀璨 荣耀全城 恒大华府开盘盛典” 活动时间：2009年1月1日09：00-16：30 活动地点：恒大华府项目现场 活动形式：开盘盛典（明星助阵＋嘉宾云集）＋摇号选房 活动目的：开盘大卖＋传播热点＋展示实力 报广推广：高调突出其园林景观和优惠价格；不断更换名称，但在画面、推广内容上保持统一；每周3次、2.5个版面的推广力度。 【竞争项目】“品牌开发商开发大盘”——恒大名都 开盘前展示区、样板房全城开放，无可比拟的展示，不断冲击客户眼球，最大限度提升项目价值 户型分析 户型分析: 三房两厅 无赠送空间,产品附加值较低; 3个卧室均朝北,不符合长沙人居住习惯; 户型不方正,尤其是主卧. 通过低价信息,送装修及活动信息吸引客户关注并上门,然后通过现场实景展示打动客户 营销动态记录： 2009年4月3日 恒大名都即将开盘，本周认筹额外85折 2009年4月20日 开盘特惠,本周认筹外85折送100万电器抽奖券 2009年5月3日 5月3日隆重开盘。2900元平方起送1500元平方豪装。开盘额外特别85折 2009年7月22日 恒大名都新推双景楼王，3530元/㎡起送1500元/㎡豪装。认购赠送四重大礼： 惊喜大礼一：购房送天然气、有线电视开通费 惊喜大礼二：老带新、公务员、教师、医生、军人、拆迁户认购再额外99折 惊喜大礼三：送价值10000元五星级会所钻石卡 惊喜大礼四：送价值4000元恒大社区巴士年票 2009年8月8日 恒大云湖，8月16日成本价开盘，3280元/平米起，送1500元/平米豪装，本周最高优惠16万。8月7日-8月9日，认购四重惊喜大礼。 惊喜大礼一：购房送天然气、有线电视开通费； 惊喜大礼二：老带新、公务员、教师、医生、军人、拆迁户、持“长城理想之家房车卡”客户认购再额外享99折； 惊喜大礼三：送价值10000元五星级会所钻石卡； 惊喜大礼四；送价值4000元恒大社区巴士年票。 8月8日，“冰爽夏日营”水上嘉年华免费参与报名中。 一期开盘营销回顾 价格策略:随着项目展示体系不断完善，线上推广价格不断下调，从3400到2900，通过价格差不断吸引客户 性价比 推广策略:开盘月线上报纸、户外密集投放，线上主打价格及优惠政策，通过高折扣、低价格不断冲击客户眼球，开盘邀请明星到现场造势短期内快速成为市场热点 推广频率： 项目报纸广告维持一周6次以上的推广频率，高密集推广。 推广内容： 5月3日开盘，成本价发售，2900元/㎡起，送1500元/㎡豪装，认筹额外85折，开盘当天赢取1000项大奖。 5.1黎明、李冰冰明星见面会，提前明星活动造势，迅速提高项目市场关注度，为开盘预热 活动时间：2009年5月1日 活动形式：项目开盘启动仪式，黎明、李冰冰亲临项目现场 线下通过短息、社区巴士、行销派单等形式集中出击，短期内形成规模效益，广泛撒网 线下渠道 5条社区巴士的开通 80人行销派单团队 每周300万的短信推广 低成本营销模式:开盘必特价,特价必升值 2900元每平起,送1500精装,开盘85折 开盘前通过短信及报纸集中轰炸,告知开盘将以成本价销售,2900元起; 几乎所有媒体诉求点均以价格,优惠为主; 精装修策略:普宅2900起送1500平米装修,大平面送6500起,送3000平米豪装 无论恒大华府还是恒大名都都以带精装修销售; 精装修分为1500元/平米及3000元/平米两种档次 1500装修标准的真正成本为500元左右; 3000元装修标准的真正成本为1500左右. 恒大模式总结 价格策略 前