建立和完善适应社会主义市场经济的牧业管理模式.pdfVIP

序 言 物业管理 (PropertyManagement)起源于十九世纪六十年代的英国，在第 二次世界大战后得到迅速发展，于本世纪八十年代初传入我国。随着我国社会 主义市场经济的确立和房地产业的发展，物业管理显示出了强大的生命力，也 出现了各种各样的间题。本文将探讨物业管理在推动我国城市管理体制改革和 住房制度改革中表现出的积极意义，并研究传统房屋管理如何向新型物业管理 过渡。 上 篇 在中国推行物业管理的重要意义 一、物业与物业管理概念的界定 1，物业的界定 本文所称的物业是指各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房 屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，包括综合商住楼、别墅、高档写 字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指 房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道等。 物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业是指从事房屋 和土地开发经营的独立产业，包含房地产生产、流通、消费的整个过程。物业 则只是进入消费领域的房地产产品。房地产业是宏观的，物业是微观的。 物业与房地产的含义也有区别。房地产泛指一个国家、地区或城市全部的 房产和地产。物业则是指某项具体的宗地、建筑物或它们的混合物。房地产一 般用于整体，物业一般用于个体。 2.物业管理的界定 本文所称的物业管理，是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已 竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行 管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养 护统一实施专业化管理，井向住用人提供多方面的综合服务。 物业管理的本质是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。管理主要是指 掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋使用功能，使 房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下 来，并及时变更有关记录;管理工作还包括财务、人事上的综合管理，以保证 经营、服务的正常运行。经营主要是指依据市场规律，进行商业策划，制定并 实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。服 务是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种专项服务和特 约服务，这种服务是有偿的。物业管理寓经营管理于服务之中，在服务中完善 经营管理。 物业管理的对象是物业，服务对象是人。其特征是社会化、专业化、企业 化、经营型，最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、物业管理与传统房屋管理的原则区别 物业管理与我国传统房屋管理的原则区别表现在如下四个方面: ①从管理体制上看，我国传统房屋管理是计划经济条件下政府各部门、企 事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理。政府各部门、企 事业单位作为自有房屋的权利主体，对自己的财产进行管理，房屋的产权和管 理权是统一的。房屋管理单位是产权单位的一个职能部门，如各级房管部门及 其基层单位— 房管所。前几年在实现所有权与经营权分离后，出现了一批房 屋管理公司，虽然在管理体制上作了些变革，但大多仍为事业单位，尚未完全 摆脱行政干预，政企不分的色彩十分浓厚。物业管理则是在房屋的产权和管理 权相分离的前提下，由专业化的企业通过市场，用经济手段直接进行社会化管 理的有偿服务。简单地说，前者是计划经济下的政府、部门行为，是福利型的， 后者是市场经济下的企业行为，是有偿的。 ②从管理内容上看，我国传统的房屋管理多年来一直以单一的 “收租养 房”为主要内容，实际上，由于福利型的低租金，即使收了租也养不了房，仍 需要政府的大量财政补贴，管得越多，包袱越重，形成恶性循环。物业管理是 对房屋、设备、设施、市政等实行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既 管房又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过自身的经营机 制，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。 ③从管理对象的产权关系看，我国传统的房屋管理，不论是政府各部门还 是企事业单位管理的，这些房屋都是国家或集体所公有的。其中除少量的商业 用房，大都为住宅。随着住房制度改革和房屋商品化的推行，产权结构发生了 根本性的变化，产权多元化的格局已经形成。如广州市，每年住宅商品房的so