对住房存量和流量的影响.pptVIP

中国中低收入人群住房政策国际研讨会Workshop on Middle Low Income Housing in China主办单位：Sponsored by国务院发展研究中心Development Research Center of the State Council (DRC)世界银行World Bank 国际金融公司International Finance Corporation (IFC) 低价住房(affordable housing) 的供给 及相关政策 Affordable housing: the supply side 演讲者：阿兰?柏图 By Alain Bertaud Email: duatreb@ 北京? 2007年7月19日 Beijing, July 19, 2007 郑州“城中村”的低价住房“Affordable housing” inside an urban village enclave in Zhengzhou * 住房供给问题 住房的供需状况是因城市而异的，尽管许多全国性的规制和实践可能会对地方市场产生影响，但欲在国家层面上解决住房支付能力问题，几乎是不可能的。 供给问题 熟地的可获得性 土地和建筑物规制的限制 建筑行业的生产力水平 政府直接参与建房的程度 现有房屋存量和新建住房数量（存量与流量） 政府通过补贴开发商建造特殊类型房屋的方法来间接参与建房 需求问题（本演讲不涉及这一方面） 家庭收入的分布情况 住房融资的可得性和融资条件 政府对家庭的直接补贴计划 住房支付能力：通过在家庭收入和家庭住房消费之间建立关系来确定定义 通过市场调查为住房支付能力进行定义 在家庭收入和住房标准之间建立相关性的调查是识别住房支付能力问题的最佳办法 最简便的衡量方法之一是建立每户的建筑面积（住房面积）与家庭收入之间的关系。此外，诸如安全用水、卫生和公共交通等其它因素和社区特性也必须加以考虑。 有些关系（例如收入——建筑面积）是很简单的，其它关系则可能比较复杂，并可能与特定的社会经济群体有关（例如民工）。 如何设计住房消费状况调查 每个城市都应该至少每年更新一次对住房消费状况的调查。 调查应包括： 对市场上的所有住房种类（新建和现有的）提取足够的样本 住宅特征：种类、大小和位置 房价、租金和按揭条款 不同收入人群的家庭收入和住房成本之间的关系（房价与收入的比率） 统计局提供的家庭收入分布情况 右侧的图片显示了四川省遂宁市的一家房地产中介机构张贴的一些信息，类似信息可用于部分调查。 数据来源 天津市的统计年报以汇总的形式提供了一些住房消费状况调查所需的信息： 家庭平均可支配收入（可进一步分解，考察收入分布情况） 住房支出占收入的百分比（可进一步分解为不同收入群体在住房方面的支出所占百分比） 人均住宅建筑面积（可进一步分解，按不同收入群体计算家庭平均建筑面积） 年户均收入12,639元人民币 13.3％的家庭可支配收入用于住房 每人25平米住宅建筑面积 来源：2006年天津市，天津事实和数据 调查结果的一个示例：市场经济下家庭收入与住房水平之间的相关性 住房面积与家庭收入 住房面积 （ 平方米） 家庭收入 有必要考察“消费曲线”与家庭收入分布之间的相关性，以获得市场条件下住房供给的全面图景。在无政府干预的地方市场条件下， 贫困家庭通过使用比富裕家庭更少的土地和建筑面积，以及居住在土地更廉价、条件更差的区域来在城市中生存。通过交通到达工作地点。 住房面积和家庭收入 家庭收入 住房面积（m2） 家庭数量 家庭收入 在房地产行业存在三个主要次级市场 大多数情况下，需要识别次级市场的存在。例如，在中国，城郊地区的农村集体所有制住房就是一种次级市场。尽管农民住房的基础设施较差，但农民的人均建筑面积通常高于本地城区的正规住房（在天津，农民的人均建筑面积为28平米；而市区居民的人均正规建筑面积只有25平米）。按揭住房是另一种次级市场。在许多国家，非正规房地产行业也形成了一种次级市场，虽然需要加以单独识别和分析，但它们仍为总体市场供给的一个组成部分。其它次级市场是否需要加以识别，取决于城市的历史和特征——例如，对有历史价值的房产可能需要加以保护。 主要住房市场内的次级市场 非正规部门 住宅面积（m2） 家庭数量 家庭收入 家庭收入 可得到按揭的家庭 住宅面积和家庭收入 市场经济与计划经济条件下的住房消费比较 在计划经济下， 住房供给和消费依赖于政府的预算分配，家庭的现金收入与住房消费（住宅面积）之间没有直接关系。 在市场经济下， 家庭的住房消费与家庭收入密切相关，尽管可能存在有着有不同特性的次级市场。 住宅面积和家庭收入 住宅面积