承租人优先购买权之实现途径研究.docVIP

承租人优先购买权之实现途径研究 　　摘 要 现行法始终未规定承租人优先购买权被侵害时的具体赔偿办法。作为请求权，承租人优先购买权的实现有赖于出租人的行为。因此应区分登记与未登记、第三人善意与恶意时出租人与第三人房屋买卖合同的效力，对于善意第三人已与出租人完成房屋变更登记，承租人只能寻求事后救济的情况，可以以出租人与第三人买卖合同的交易额和出租人租赁时间作为综合考量标准建立法定赔偿机制。承租人优先买权与“价高者得”有着天然矛盾，因尽量不使租赁房屋进入拍卖程序，提前询问承租人是否愿以底价购买。 　　关键词 承租人 优先购买权 拍卖 　　作者简介：苗畅，南昌大学法学院。 　　中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）08-286-02 　　“在社会发展的某个很早阶段，产生了这样一种需要，把每天重复着生产、分配和交换产品的行为用一个共同的规则概括起来，设法使个人服从生产和交换的一般条件。这个规则，首先表现为习惯，后来便成了法律。” 制度的起源与修缮总是来源于活跃着的社会生产实践。与其说制度在规范人们的行为，不如说是人们的习惯在影响制度。中国自宋元时期便存在着类似承租人优先购买权的习惯，直至清末修律时将其纳入《大清民律草案》。而对当今承租人优先购买权影响最大的莫过于新中国成立后颁布的《最高法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》118条、《合同法》230条以及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。力求最大程度贴近司法实践，我们首先从司法实践的指导——这三个条文谈起。 　　一、新中国成立后关于承租人优先购买权的三个条文 　　《民法通则司法解释》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条继续确认了这一制度。这两个法条都没有明确承租人优先购买权的行使以及受到侵害后的救济措施，因而在司法实践中存在许多适用上的困难。并且，由于与《物权法》中善意取得的冲突，最高人民法院之后发布公告废止了《民法通则司法解释》第118条。 　　2009年7月，在最高人民法院颁布的《房屋租赁合同司法解释》的21至24条中规定了承租人优先购买权。其中虽然有规定被侵权后承租人可以请求损害赔偿，但如何赔偿仍未明确。至此，法律对承租人优先购买权的保护与救济显得有些苍白。该如何重构此制度，使之重新在实践中发挥作用，成为迫在眉睫的问题。要解决此问题，设计新的思路，首先需要对承租人优先购买权的内涵和性质作一定讨论。 　　二、承租人优先购买权的概念和法律性质 　　（一）承租人优先购买权的概念 　　承租人的优先购买权是指租赁合同存续期间，出租人要出卖租赁物时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。 　　对于“优先”，有理解认为，权利本身平等，并无先后之分，只有行使上分先后，所以“优先”是指权利行使上的优先性， 即承租人可以优先于第三人行使购买权。但笔者认为承租人优先购买权的优先应指的是实现上的优先，而非行使时间上的优先。权利虽无贵贱之分，但却存在层级、效力之分，而认为权利平等是指权利只有行使上有先后之分的理解实属谬误。笔者更赞同这一定义“承租人的优先购买权是指租赁合同存续期间内，承租人在合理期限内对抗于所有权人之外的第三人在同等条件下优先买到租赁物的权利。” 　　（二）承租人优先购买权的法律性质 　　由于承租人优先购买权对民法理论的突破与冲击，民法理论界对其性质争议不断，主要可以总结为期待权说、物权说、请求权说以及形成权或附条件的形成权说。 　　我国理论界许多学者赞成形成权说，其法律依据在于《民法通则司法解释》第118条，认为只有形成权才能解释出卖人与第三人之间买卖法律关系依承租人意思表示而消灭的事实。但随着最高人民法院发布公告废止《民法通则司法解释》第118条，这种法律上的理由已经有些站不住脚。 　　笔者却认为请求权说更为合理。优先购买权的性质应为请求权，承租人行使优先购买权必须以向出租人发出请求为前提，这种权力特征尤其体现在第三人与出卖人之间正在磋商订立合同、合同尚未订立之时，承租人可以向出卖人请求在同等条件下优先订立合同。在这种情形下，承租人行使优先购买权的条件具备，承租人可以行使优先购买权，但需要向出卖人提出购买的意思表示，此时，承租人的权利实现，是凭借出卖人的承诺行为，符合请求权的特征。 　　三、承租人优先购买权的实现途径 　　由前所述我们认为，承租人的优先购买权属于一种请求权，权利的最终实现很大程度上有赖于出租人的承诺。若出租人对承租人的行使优先购买权的请求置若罔闻，承租人的优先购买权势必很难实现。该如何救济这种权利，下面本文将进行一定分析。