《看房确认书》的法律认定.docVIP

《看房确认书》的法律认定 　　摘 要 随着房地产市场的繁荣发展，房地产中介公司越来越多，房产租赁、买卖交易量巨增，伴随而来的是房产类案件的剧增。就中介公司依据《看房确认书》主张中介费及违约金的案件也在不断增多，但目前司法实践中对该类案件的认定并不统一。本文拟对《看房确认书》的性质进行重新梳理，以期对理清此类案件的认定思路提供帮助。 　　关键词 看房确认书 居间合同 格式合同 中介费 　　作者简介：房文晓，北京市西城区人民法院民三庭书记员。 　　中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）04-076-02 　　有租房或买房经历的人对于《看房确认书》或《看房协议》豍应该不会陌生。笔者在租房过程中就遇到房地产中介公司业务员以公司统计工作量为名要求在《看房确认书》上签字确认，相对规范的业务员会在确认书信息填写完全之后将副本交予个人，而有的业务员在看房者签完字后就将材料收走，甚至连房屋信息都没有填写，因手中没有任何材料，很多人都是事后才回忆起自己签了《看房确认书》。一旦看房者违反了确认书中的条款，就将面临诉讼的风险。 　　《看房确认书》的版本因中介公司不同而略有差异，但就具体内容而言是证明中介公司带看房者看了哪里的房产，约定中介公提供的服务内容（一般比较抽象），在一定时间内（通常为半年或一年）看房者及其近亲属、朋友等均不得绕开该中介公司直接与房主或通过其他中介公司与房主签订合同，即行业内所称的“跳单”行为，否则应当支付中介费或数倍于中介费的违约金。 　　实践中，中介公司依据此类《看房确认书》向法院提起诉讼主张中介费及违约金的案件不断增多，但由于目前关于居间服务的法律规定简单，且最高院没有统一的司法解释及指导案例，而实际情况又千差万别，故而法官对于《看房确认书》的性质认定并不统一。经归纳大概有以下几种观点：一是《看房确认书》是单方确认书，因此只具有单方确认的作用而不具有合同的约束力；二是《看房确认书》是成立的居间合同但是部分无效或可撤销；三是《看房确认书》是成立并生效的居间合同，具有合同的约束力。而本文拟对《看房确认书》的法律认定进行重新梳理，以期对此类案件理清思路提供帮助。 　　一、《看房确认书》是否是合同 　　《看房确认书》仅从名称上看，的确像一份确认中介工作量的文件，以证明客户享受了中介公司的服务实地查看了某处房产，且在实际操作中，业务员为了获得看房者的签名一般会说是确认工作量或回去好交差简单带过，看房者没有得到必要的提醒，同时法律意识不强，往往会轻信业务员。此时，双方的合意实际上是确认业务员工作量而并非制定有权利义务关系的一份合同。从这一意义上讲，《看房确认书》只有确认的效力。但是，这一情况往往只能推测却很难证明，如果中介公司的业务员认可这一事实，那么就不会有之后诉诸法院的情况了。但凡以《看房确认书》为依据起诉的中介公司都是根据合同是双方当事人自愿达成的这一前提。不可否认，中介公司选择了这样一种名不符实的合同必然是带有某种恶意，这不应是法律所鼓励的，从这一点上说确认书就应当仅仅是确认书。但看房者要么是在不认真审核内容的情况下就签字，要么是在明知的情况下没有引起必要的重视，觉得不会有什么严重后果，这种轻率行为本身就是对自己权利的处分，因此除了形式上有欠缺不符合合同要件以外，笔者认为《看房确认书》应当被认定为合同。如果事后双方又签订了其他合同则可以认定为对该份合同的补充。 　　二、《看房确认书》的合同效力 　　合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方乃至第三人的强制力。豎《看房确认书》是成立的合同，其对双方当事人都有合同的约束力。诉讼中，多数看房者以格式合同豏或欺诈、显示公平豐等主张《看房确认书》无效或可撤销，是否能够得到支持，还要依托于证据基础上对案件事实的认定。对于欺诈的主张，多数情况下因为举证困难而无法得到支持。同时在一些改进版本的《看房确认书》中，看房者的违约责任条款是用黑体加粗的，中介公司以此为证据证明进行了必要的提醒。对于显失公平的主张，因《看房确认书》中对于违约责任的约定过于宽泛，在违约金的约定过高时，可能获得法院的支持对违约金的金额进行调整，但也不足以撤销合同。故，笔者认为《看房确认书》很难认定为可撤销的合同。 　　依据格式合同主张合同无效的情况。格式合同，是当事人为重复使用而预先拟定合同条款，并在订立合同时未与对方协商，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。因其为单方制定，故可能损害另一方利益，所以根据合同法第四十条的规定，如果提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《看房确认书》是中介公司事先单方拟定的格式合同，其中关于看房者在一定时期内不得绕开该中介公司成交的条款备受争议，诉讼中也往往被