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投资性房地产计量的选择及其影响因素 　　【摘 要】 文章研究上市公司投资性房地产计量模式的决定因素。在持有投资性房地产的上市公司中，有97%采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用成本模式进行后续计量的动机主要有：披露成本较低，迎合监管层谨慎使用公允价值计量的导向，基于业绩平稳的考虑。在房地产市场繁荣、价格持续上升的背景下，少部分公司为了增加融资数量，对投资性房地产后续计量采用公允价值模式，也有部分公司管理层基于美化财务指标的目的采用公允价值计量模式。无论是从会计资讯功能还是契约功能来看，投资性房地产理论上更适合公允价值计量模式，有助于增加利润的信息含量，提高会计信息的相关性，能为资本市场提供价值相关度更高的信息。因此，提高信息披露水平、完善准则的建设、倡导更多公司采用公允价值计量模式应当是监管层在投资性房地产项目未来努力的方向。 　　【关键词】 投资性房地产； 计量模式； 公允价值 　　一、引言 　　投资性房地产是公司拥有的重要资产，与流动资产收益低、固定资产流动性差的特点不同，投资性房地产既具有保值增值的收益能力，同时兼具较强的流动性，是较为理想的投资项目。截至2011年12月31日，沪深两地有投资性房地产业务的公司有899家，涉及的金额达2 289.72亿元，每家公司平均金额为2.55亿元。投资性房地产涉及的金额大，其计量模式的选择直接关系到企业资产总额、负债结构、每股收益等财务指标，对企业的融资、配股等具有重要影响。当前，97%的公司采用成本模式对投资性房地产计量，仅有3%的公司采用公允价值进行计量。基于投资性房地产计量的选择，需要研究的是，管理层基于何种考虑选择投资性房地产计量模式，管理层对投资性房地产进行会计政策选择背后的影响因素是什么？是出于会计信息质量考虑还是私有收益的需要，是信息披露成本的考虑还是融资配股的需求？对这些问题的回答有助于监管层、股东、债权人以及潜在的投资人正确运用投资性房地产披露的信息。可见，对投资性房地产计量模式的研究有重要的理论和实践价值。 　　二、公允价值计量模式的文献综述 　　国内外大量的学者对公允价值计量模式进行了广泛的研究。从资本市场、盈余管理、信息质量等各方面对公允价值计量进行了探讨。 　　Bemerd et al（1995）发现，比起历史成本计量，采用市值会计后，收益的波动性会增加。Dietrich et al（2000）研究了英国强制执行房地产公允价值模式后估值的可靠性问题。发现公允价值的估值低于销售价格；相对于历史成本而言，对销售价格的估计更为精确。但是，在估计公允价值时，管理层会在许可的会计方法中选择以报告更高的盈余；择时进行销售以平滑业绩和净资产的变化；在筹集新的债务资金前推高公允价值。另外，在有外部评估师以及六大审计师监管的情况下，估值可靠性会提高。Cotter（2002）认为，公允价值的计量需要管理层进行大量的估计和判断，由此产生的逆向选择和道德风险削弱了公允价值信息的有用性。Muller（2002）认为不同来源的资产价值信息是不同的，通过分析英国投资性房地产的样本，比起内部评估师，使用外部评估师对房地产进行估值，资本市场上交易者之间的信息不对称程度较低，从而影响公司的资金成本和企业价值。根据财务理论，信息不对称程度越高，交易者要求的利率会越高，公司的资本成本会增加。Landsman（2007）认为公允价值的确认和披露对投资者具有信息含量，但是信息含量的水平受计量误差的影响，同时也受评估独立性（管理当局评估还是外部评估师评估）的影响。 　　谢诗芬（2004）认为，公允价值计量更加符合财务报表有用性的目标，会计提供的信息与信息使用者的决策更加相关。陈美华（2006）认为，以公允价值取代历史成本作为会计的计量基础，不仅可以满足多元产权主体的决策需要和利益需要，而且与会计目标的内在要求逻辑一致。公允价值计量基础是一个比历史成本计量基础更为合理、包容性更强的计量基础。王建刚、刘庆艳（2009）研究了会计准则实施前后的盈余管理程度，结论是整体无差异，但不同行业程度有所变化。刘永泽（2011）认为，新会计准则对公允价值的引入在一定程度上提升了财务报告的信息含量。 　　总体来看，以公允价值计量投资性房地产有助于市场交易的信息透明度，降低信息不对称程度，公允价值具有较好的相关性；但是其可靠性受各种条件约束以及管理者动机的影响，当企业监督较弱时，其可靠性会受到较大的影响。 　　三、投资性房地产计量的现状 　　（一）企业数量 　　新企业会计准则自2007年1月1日在上市公司实施以来，上市公司已经披露了2007—2011年五年的年度报告，根据已披露的年报统计，将近97%的公司采用成本模式计量，大约只有3%的公司采用公允价值模式计量①，具体见表1，2008年和20