房地产广告法律问题分析研究.pdfVIP

内 容 摘 要 随着经济体制的转型，中国的住房制度改革也在不断深化，个人购房 比例不断提高，房地产业亦在蓬勃发展中。房地产广告作为一种的经济活 动，是房地产信息发布的重要方式，对房地产营销起到了推波助澜的作用。 由于我国房地产广告相关法律机制不健全，房地产广告市场中存在许多不 正当竞争行为，比如通过各种途径发布虚假广告、比较广告、隐性广告等 欺骗或误导消费者。而这些不正当的广告行为不仅侵害了购房者的合法权 益，并且对其他的竞争者的合法利益造成了损害，更严重的后果是影响了 房地产业及相关行业的健康发展，从而制约了我国社会主义市场经济建设 改革的顺利进行。为了维护房地产市场秩序，保护购房人的合法权益，我 们应完善相应的法律法规，使房地产广告真正肩负起有效传递房地产信 息、克服信息不对称的使命。 本文除前言和结语外，共三部分，主要内容如下： 第一部分，房地产广告概述及理论分析。 该部分从介绍了房地产广告的含义入手，通过回顾房地产广告的发展 历程，强调了房地产广告的影响力，突出房地产广告与其他广告的不同和 作用。该部分内容重点分析了房地产广告的信息经济学、广告学、民法学 和经济法学理论依据，为下文提供理论铺垫。从广告学和信息经济学的角 度而言，真实是广告的生命，广告的真实性原则是一切广告活动的基础。 广告作为一种与不完全竞争市场相联系的经济行为，在房地产市场拥有巨 大的影响力。房地产市场中信息的不对称性会导致逆向选择现象的发生， 房地产广告的“市场失灵”，不仅侵害了消费者的选择权和知情权，而且 对房地产业的健康发展不利。从民法与经济法角度而言，房地产广告活动 作为一种民事活动，是商业言论自由的体现，但是这种自由的行使应当遵 守诚实信用原则。为了克服房地产广告的“市场失灵”，增进房地产商和 消费者以至于整个社会的福利与效率，我们有必要引入法律的规制这一外 力来调整房地产广告这一经济活动。 第二部分，对房地产广告存在的问题和现行法律规制之不足进行了深 入分析。 第一，该部分内容通过介绍中消协对房地产广告满意度的调查，显示 房地产广告市场秩序混乱现状。目前房地产广告中存在的问题主要有：一 1 是虚假广告的问题。为了追求更多的经济利益，房地产开发商常在房屋环 境和价值、主体资格、销售面积和销售价格方面作虚假宣传，其后往往不 兑现广告中的承诺，引起众多纠纷。二是房地产比较广告问题。房地产商 滥用比较广告进行虚假宣传，更容易误导购房人，构成不正当竞争。特别 是攀附性比较广告的泛滥，不仅容易误导消费者，而且违背社会的善良风 俗，不利于房地产市场的健康发展。三是房地产隐性广告的问题。有些房 产商以新闻报道等形式发布广告，将广告的内容和载体融为一体；或利用 互联网在论坛或在博客上发布的房地产广告，这类广告不容易识别，其虚 假性、误导性和危害性更难以把握。 第二，分析房地产广告的现行法律规制之不足。首先在立法方面，缺 陷表现在体例过于分散，原有的法律规定不足于震慑违法房地产广告的产 生。传统的合同法理论认为广告大部分是要约邀请，对广告主没有约束力， 这种认定难以解决现实存在的广告纠纷。《消费者权益保护法》没有明确 把住房消费纳入调整范围，不利于保护购房人的利益。其次，用于约束房 地产广告的责任制度也存在欠缺，表现在违约责任被用作法律救济的范围 有限；缔约过失责任只能解决合同无效、被撤销或未成立的情形；惩罚性 赔偿责任能否调整开发商广告欺诈行为并没有明确；行政责任设置过轻并 且责任规定之间的不一致问题亟需得到解决。再次，房地产广告监管体制 的存在薄弱环节。问题主要表现为房地产广告没有被明确纳入事先审查范 围，事后审查和检测制度也有待完善，而房地产市场信息披露制度的缺失 和房地产广告行业自律的不足，以及社会监管的薄弱，都为不当房地产广 告的存在提供了广阔的空间。 第三部分，探讨房地产广告法律体系的构建。这部分内容是全文的重 点。 第一，提出通过完善广告法、合同法及消费者权益保护法来规制房地 产广告。在体例方面，建议在《广告法》中对房地产广告进行专章的规定。 并扩大其调整对象。同时对误导广告和比较广告的认定标准进行界定，以 此加强对房地产广告的调整力度。另外建议在《合同法》中确立要约邀请 容纳规则，若开发商未能实现广告宣称的内容或改变广告所允诺的条件， 则要承担违约责任。通过扩大《消法》的保护范围，并在其中确定广告