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北京市公共租赁房市场需求调查研究 　　【摘要】公共租赁房将成为保障性住房的主要形式，公共租赁房市场需求问题成为研究热点。在归纳评述国内现有相关研究的基础上，以北京市为例，采用调查问卷和深入访谈的方法，从居民认知认可、需求人群与需求数量、户型与租金、位置、交通与配套设施等方面分析公共租赁房市场需求问题，提出加强政策宣传力度、规划大小适度的户型、降低租金水平、进一步完善交通条件和配套设施等政策建议。 　　【关键词】公共租赁房 市场需求 问卷调查 北京市 　　一、引言 　　近年来我国房价过快上涨，严重超出了广大中低收入者购买能力。政府为抑制房价，切实保障居民“居有所居”，一直将保障性住房建设作为一项重要的民生工程。实践证明，以经济适用房为典型代表的出售型保障性住房在规划建设、分配管理等环节都存在着较多问题。比如户型设计部合理、骗购现象盛行、居民收入动态变化剧烈等导致住房保障性功能丧失等。为有效利用土地资源、防止国有资产流失、最大限度防范部分人提供虚假材料申请保障性住房，很多城市自2010年起，将公共租赁房作为保障性住房的主要形式，逐渐淡化经济适用房等出售型保障房，在从属分类上一直有争议的“限价房”也基本退出历史舞台。2010年，住房和城乡建设部等七部委联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确规定“大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求”，李克强总理也曾提出“大力发展小户型、齐功能、质量可靠的公共租赁住房”，因此可以说，无论是从中央政策定位，还是市场现实需求，建设以公共租赁房为主体的保障性住房体系是大势所趋。相对于其他类型的住房保障形式，公共租赁房是一个新生事物，虽然中央高层和相关部委已释放大力发展公租房的政策信号，但是作为市场需求方――城市居民对这种住房类型认知情况如何、认可度多大、对其有何诉求等也是非常重要的问题。在此背景下，本文拟以北京市为例，采用调查问卷和深入访谈相结合的方法，研究居民对公共租赁房的需求情况，旨在为相关部门出台后续政策提供参考。 　　二、国内公共租赁房问题研究进展 　　公共租赁房的概念推出并在部分城市具体规划建设以后，理论界产出了较多相关研究成果，这些研究大部分集中在公共租赁房的用地供应[1]、融资模式[2]、定价机制[3]、准入退出[4]等方面。随着建设实践的推进，部分城市公共租赁房供需矛盾日益突出，也有部分学者关注到了此问题的重要性，着眼于市场需求，由市场需求倒推公共租赁房在数量、质量、户型、配套等方面应有的水平和品质。有研究针对部分城市首批公共租赁房在配租阶段出现的冷清空置现象，通过问卷形式调查城市潜在住房需求者对公共租赁房的态度和信心情况，提出正确引导居民住房消费观念、鼓励社会力量参与筹集公租房房源、制定科学合理的租金、放宽户籍门槛以及完善管理机制等建议[5]。有研究通过调查问卷发现，政府宣传力度不够，许多符合条件的人群因为不了解甚至不知道这项政策而被动地失去了受保的机会，导致公共租赁房的普及率不够高[6]。有研究显示，制度安排、年龄、性别、受教育程度、收入是影响居民公共租赁房需求表达的最显著的影响因素，提出倡导合理消费，使“夹心层”群体树立科学的住房梯度观，合理调整收入分配制度，促进社会公平正义等政策建议[7]。有人认为，一旦公租房政策实施，将引发供需矛盾，可以通过在产业和工业园区先行试点、公租房的分配要公正透明公开、设立公租房租金保险等途径缓解公共租赁房投放市场以后可能带来的供需矛盾[8]。有研究从公共租赁房的成本、获取过程、个人因素、住房改善和交通便利性等五个方面了解农民工群体对公共租赁房的主要看法，以及他们对公共租赁房的真正需求意愿，结论认为公共租赁房的租金以及物业管理费用要适当，公共租赁房的申请政策要简便可行和申请标准要适当放宽等[9]。虽然针对公共租赁房需求调查的研究有了一定积累，但是相对于强烈的现实需求而言，该问题的研究还是显得薄弱，尤其是在北京等一线大城市，供需矛盾突出，需求差异较大，市场需求问题有待进一步深入研究。 　　三、北京居民对公共租赁房需求情况调查 　　本文采取便利抽样法，在北京市海淀区、朝阳区、石景山区等区县进行了实地调研，调研分为问卷调查和深入访谈两个部分，其中有效调查问卷207份，本文以下问题的数据分析主要基于调查问卷。 　　（一）居民对公共租赁房的认知认可 　　从总体上看，受访者在回答问题“您对公租房的了解程度”时，有42%的受访者选择“经常关注，很了解”，有38%的受访者选择“一般了解或者听说过”，有20%的受访者选择了“不了解，不清楚”。说明现在虽然有很多居民知道北京市公共租赁房政策，但有相当一部分不是特别