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房地产春日短 　　近日，房地产市场的“好”消息不断，诸如看房人数大涨、成交量上升、二手房房主坐地涨价等信息频见媒体，这是开发商和媒体联手造势还是央行房地产松绑新政推动了市场状况真的在改善？本轮房地产调整最黑暗的时候是否已定格在9月份？政策连番出拳，房地产的春天是否已经提前到来？ 　　目前来看，房市逆转言之尚早。10月销售确实在回升，这可能是因为“金九银十”，开发商在加大开盘量冲击全年业绩，也可能是限购和限贷政策松绑释放的刺激效应。但是，关键政策落实并不到位、购房者预期仍然偏悲观、季节性效应难持续，因此，这波成交量上升或许只是阶段性回暖。 　　从更长期的因素看，滞后于销售的开发投资仍在下降，从资金面和政策面来看，下跌趋势还没有终止。 　　交易回暖有分化 　　多个渠道监测的数据均显示，长假结束以来，商品房销量上升明显。“银十”整体表现好于“金九”。 　　WIND汇总的数据显示，30个大中城市房地产日交易量的10月8日-27日平均值较前9个月上了一个台阶，其中，商品房成交套数较上月增长22.6%、商品房成交面积较上月增长24.0%，环比涨幅较上月分别扩大7.5、9.9个百分点。从绝对数看，10月份日均销量无疑是全年最高。 　　与此同时，中国指数研究院发布的41个主要城市房地产交易情报显示，从10月6日-10月26日的三周，41个城市累计成交面积回升明显，环比上周累计成交依次上涨43%、20%、5%；而9月8日-28日三周环比涨幅依次为1%、16%、17%。 　　多个券商跟踪的城市成交数据也有明显改善。中金公司跟踪的10月前四周周均成交量较9月前四周环比上升19%，同比去年10月前四周仅下降7%，年初至今累计成交量均值下降21%。中信建投房地产行业首席分析师苏雪晶汇总的数据显示，截至10月25日，10月一线城市成交环比上涨22.5%、23个二线城市本月成交环比上涨8.25%。 　　对于成交改善的原因，一位房地产行业分析师告诉记者，就需求面而言，央行房地产松绑新政在一定程度上改变了部分购房者预期，从供给面看，推盘量加大，品牌开发商销售目标完成的不是很好、中小开发商面临的资金压力都在迫使他们加大促销力度。 　　不过，主要城市成交数据显示，10月份销量涨势的主要贡献来自一、二线城市。 　　根据WIND汇总30个大中城市房地产日交易量计算的平均值，无论是商品房的成交套数还是成交面积，10月份，一线城市的环比增速最为可观，均在20%上下；二线城市保持个位数增长，有4%上下的环比增幅；三线城市成交面积虽有个位数正增长，但成交套数反而环比上月有所下降。 　　由此，30个大中城市成交套数占比相应调整，一线城市上升4个百分点，二线城市上升2个百分点，三线城市下降6个百分点。 　　其他券商监测数据也显示，10月份一线城市增长最为可观。 　　之所以有此分化，部分原因可能是松绑购房贷款对不同地区的影响有差异。虽然央行政策面向全国，但银行信贷资金的分布并不均衡，三、四线城市申请到抵押贷款的难度远大于一、二线城市。一位银行业分析师告诉记者，资金成本相对较低的全国性商业银行在不同地区的资源分配存在明显差异，更倾斜于重点城市；资金成本较高的地方性银行基于成本收益原则并不乐于过多发放个人住房贷款。 　　另外一部分原因是核心城市推盘量更多。华泰证券房地产行业分析师曹光亮指出，核心城市成为年末冲量的激战之地。开发商逐步加大了一线城市及二线核心城市的开盘量，但对三线城市推盘量仍然较为谨慎。 　　在不同城市间的分化或在预示本轮回升很可能只是秋冬之交的小阳春。 　　回升有限且后劲不足 　　中国住房市场供需格局已经逆转，类似2009年与2012年那样回升的局面不会再发生。 　　一方面，库存不断创出历史新高。截至2014年9月末，商品房待售面积再创历史新高，超5.7亿平方米，其中，住宅待售面积已达历史新高3.7亿平方米，同比增速均在进一步上升，超28%。另一方面，劳动年龄人口却在持续下降，与2010年相比，15-64岁年龄段人口已减少837万余人。 　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，即便按照2013年的销售速度计算，目前商品房存量面积也需要两年才能消化。 　　与此同时，已售住房空置率还很高。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）6月发布的调查报告显示，2013年，中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，较2011年提高1.8%。 　　在这样的大背景下，房地产市场走势完全依赖于政府的刺激政策。即便乐观如任志强，也认为房地产不再下滑的前提是这些政策能否全部落实。 　　已推出的松绑“限购限贷”政策，确实显示了一定效果，但也表现出收敛态势。 　　因为二、三线城市陆续取消限购，8月份销量开始有所增长。根据中信建投汇总的周