晟曜行：打造中国最大的社区物业资产晟曜行：打造中国最大的社区物业资产.docVIP

晟曜行：打造中国最大的社区物业资产晟曜行：打造中国最大的社区物业资产 　　“ 　　社区业主最关心的是其持有的物业资产是否有人打理，能否保值增值。过去，我们是依托开发商、物业公司，通过中介来完成购房以及购房后的一系列问题。随着专业分工的不断深化，一种新型的物业资产管理方式开始出现在我们的生活中。”晟曜行物业资产管理公司董事兼联合创始人全雳说。 　　这种新型的物业资产管理方式，既没有传统物业公司的包袱，也没有繁琐的架构和体系，它扎根于社区，通过在合适的社区设立服务中心，在封闭的单个社区内以面对面的方式，为业主进行物业资产管理。 　　掘金社区物业资产管理 　　目前，房地产市场环境发生了很大变化，所有的开发商和物业公司都在积极探索新的增值空间。万科、绿城、花样年等开发商已率先试水社区生活和房屋增值服务。 　　据了解，多年前万科就成立了“公望会”。社区周边商铺均加入了“公望会”，并以万科物业在每户家中安装的智能触屏系统作为终端。业主可以通过这个终端来点餐、送药、预约SPA、预约汽车保养或游泳、交水电费等等。实际上，每个万科楼盘都在打造一个标准服务型的垂直生态商业社区。 　　据万科集团的统计数据显示，万科目前在全国管理着362个社区、40万住户、约300万的社区人口，未来5年将可能增加到500～600个社区、100万住户、约800万的人口规模。对此，全雳表示：“万科物业和彩生活物业的规模目前是国内最大的，但它们覆盖的业主也只有大约70多万户，相对于中国20多万个小区和8亿多城镇人口来说，其数量是完全不成比例的。” 　　“狭义地理解，社区服务就是传统物业和家政。但我们认为，社区生活服务是广义的，它包括物业、生活服务、资产管理、金融等等。”全雳指出，未来社区所提供的增值服务主要包括三大块：一是社区生活服务，二是社区物业资产管理，三是社区金融。 　　“彩生活公司，就是广义的社区服务。”花样年物业在2002年创立了名为“彩生活”的业务板块，率先把物业管理升级为物业服务，为业主提供100多项增值生活服务。2014年6月30日，花样年集团旗下的彩生活服务集团有限公司在香港上市，它得到搜房网和易居的追捧，股价连创新高，也点燃了社区生活这个行业。 　　彩生活业务有若干个模块，其中最具创新意义和最有价值的当属“房屋增值计划”，该计划通过对房屋进行修缮、改造和经营来提高房屋的整体租售价。为此，彩生活成立了房屋增值部专司其职，这个部门吸纳服务小区的中小户型房源，对其进行统一承租、装修，并加以策划、包装和分租。 　　彩生活还通过社区服务平台打造“草根金融”――社区金融。大量业主能做大资金池，比如向每户借5万元，2000户就能募集上亿的款项。 　　“物业是家庭重要资产，就像我们把100万交给银行一样，我们相信银行的专业，同时它们有很好的安全保障。”全雳指出，这类物业资产管理模式和“二房东”完全不一样。二房东大多是个体行为，低价拿房，加点利润就出租，没有系统，没有规模，没有服务，运作中存在大量的不规范和安全隐患，比如没有合约，不提供发票，允许群租、合租，没有维修保障，更没有安全保障。 　　物业资产管理最大的瓶颈就是信任度。银行有国家信用，而从事物业资产管理的都是民营公司，并没有很强的背景，业主凭什么放心把上百万、上千万的资产交给它呢？“这就要看公司的实力了，看它的专业能力和综合服务能力，还有就是看口碑和契约精神，最后就是用时间来证明一切。”全雳说。 　　群雄逐鹿 　　“作为社区物业资产管理企业，目前我们在这个领域还没有完全的竞争对手。”全雳分析道，比如优帕克，它只做公寓租赁服务，不做房屋买卖；物业公司只负责常规的保洁、绿化、安保、维修等工作，通常也不涉及物业的租赁和买卖；门店中介只撮合房屋租赁和买卖的信息，也不提供任何后续服务。 　　也有很多物业公司在学习彩生活，试图向业主提供各种房屋增值服务，但这只能在它们管理的区域里面开展，能做的空间非常有限。“万科只能做万科物业，绿城只能做绿城物业，它们的行业局限性太大。”另一方面，大部分物业公司目前都缺少优秀人才，现有管理人员存在体制固化、年龄偏大、综合素质不高等问题。同时，物业公司属于重运营公司，依靠庞大的基础人员来运转，而公司一旦太大灵活性就会很差，要提升服务质量和管理能力还需要走很长的路。 　　此外，诸如叮咚小区、社区001等互联网背景的公司也宣布进军社区生活，“它们觉得电商模式可以进社区，这其实存在一个很大的误区。”在全雳看来，社区是个相对封闭的生活圈，比如生鲜蔬菜进社区之后就难以大规模推广落地，“第一，在1号店和京东上买更便宜，物流非常快，第二，电商都是做整合，就是把供应商引导到它们的平台上，这需要做大量的推广，运营维护的成本非常高。我觉得京东、1号店进入社区，去延伸它们的服务，能