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江苏房价上涨影响居民消费的区域差异性分析 　　摘要：房价持续上涨对江苏各区域居民消费均产生了挤出作用，但是挤出程度存在明显差异。苏中地区房价上涨对居民消费的挤出作用最大；苏南地区房价上涨对居民消费的挤出作用居中；苏北地区房价上涨对居民消费的挤出作用最小。造成三大区域上述差异的原因在于：房价压力不同、居民住房自有率不同，边际消费倾向不同以及房地产市场发育程度不同。因此，为了扩大居民消费，促进经济增长，需要分类调控以抑制房价过快上涨、促进三大区域协调发展、完善住房租赁市场，培育“先租后买”观念等。 　　关键词：房价；居民消费；区域差异；住房自有率 　　一、 引言 　　消费、投资和净出口是拉动经济增长的“三驾马车”，其中消费是经济增长的第一拉动力。然而，在中国经济增长的动力结构中，最为乏力的却是消费，江苏也不例外。近10年来江苏消费对经济增长的拉动作用仍显不足，江苏最终消费率基本在40%，而居民消费率均在30%以下。最终消费率是消费在“地区生产总值”中的比重，包括居民消费率和政府消费率。仅就居民消费率而言，从横向看，世界银行的统计资料显示，2010年低收入国家居民消费率平均为75%，高收入国家平均为62%，中等收入国家平均为57.5%，而江苏的居民消费率在30%以下，远低于中等收入国家的平均水平；从纵向看，2003年～2010年，江苏居民消费率逐年下降，2011年～2012年居民消费率稍有回升，但仍然低于30%（见表1）。 　　影响居民消费的因素有很多，比如，居民收入、收入分配、居民消费倾向、资产价格波动等。从庇古开始学者们就已经发现实物资产价格波动会影响居民的消费行为。住房不仅是必需的容身之所，也是居民拥有的最重要的实物资产。购买住房在现行统计中属于投资，不属于消费。在既定收入的条件下，房价波动会影响住房之外的其他商品消费。房价波动是促进还是抑制居民的消费性支出水平？不同区域的房价波动对居民消费性支出水平的影响是否相同？对这些问题的准确回答，有利于揭示房价波动对居民消费的影响机理，有助于对房价进行分类调控，有益于促进居民消费，进而拉动经济增长。 　　二、 江苏房价影响居民消费的区域差异性事实 　　根据经济发展水平和地理位置的差异，江苏被划分为三大区域：苏南地区、苏中地区和苏北地区。经济发展水平相对较高、自然禀赋相对较好的苏南地区包括南京、无锡、常州、苏州和镇江；经济发展水平相对较低、自然禀赋相对较差的苏北地区包括徐州、连云港、淮安、盐城和宿迁；经济发展水平和自然禀赋居中的苏中地区包括南通、扬州和泰州。三大区域经济发展极不平衡，差异非常明显。2012年经济发展水平最高的苏州市区人均GDP为111 628元，而经济发展水平最低的宿迁市区人均GDP只有37 491元，苏州是宿迁的近3倍。从城市居民人均可支配性收入看，苏州高达37 531元；宿迁低至18 311元，苏州是宿迁的2.05倍；苏南地区平均为35 827元，而苏北地区平均仅为20 822元。 　　此外，三大区域的住宅均价也呈逐年上涨的态势，但房价上涨速度各不相同。国家统计局每月发布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》（定基以2010年价格为100）中，报告了江苏省的4个城市的住宅价格指数。这4个城市是：南京、无锡、扬州和徐州，其中南京和无锡属于苏南地区、扬州属于苏中地区、徐州属于苏北地区。按照城市行政级别划分标准，南京属于副省级城市，而无锡、扬州和徐州均属于地级市。因而，我们只比较无锡、扬州和徐州三个地级市的房价变动情况。对处于苏中地区的扬州而言，以2010年住宅价格为100，2011年底住宅价格定基指数为103.8；2012年住宅价格定基指数为103.9。对处于苏南地区的无锡而言，以2010年住宅价格为100，2011年底住宅价格定基指数为101.6；2012年住宅价格定基指数为101.8。对处于苏北地区的徐州而言，以2010年住宅价格为100，2011年底住宅价格定基指数为103.2；2012年住宅价格定基指数为102.7。由此可见，2010年～2012年处于苏中地区的扬州房价上涨率最高；处于苏北地区的徐州房价上涨率居中；而处于苏南地区的无锡房价上涨率最小。 　　通常地，“消费房价比”这一指标可以衡量房价对消费的挤出效应。消费房价比=年人均消费性支出/住宅均价。该指标越大表示房价对消费的挤出作用越小；该指标越小表示房价对消费的挤出作用越大。它衡量了三口之家购买一套标准住房将挤出多少年的消费能力。我们利用公式：住宅平均售价=■各市住宅销售额/■各市住宅销售面积计算出三大区域的住宅均价（各市房价来自中国房地产指数系统发布的《中国城市房价排行榜》），并根据《江苏统计年鉴-2013》中“区域经济”提供的苏南、苏中和苏北地区的人均消费性支出水平以及住宅均价，计算