浅谈公园里项目修建性详细规划.docVIP

浅谈公园里项目修建性详细规划 　　【摘 要】:本文公园里项目修建性规划过程中，就如何达到最佳规划效果，进行了分析并介绍了方法。 　　【关键词】：规划；日照；设计 　　中图分类号： G322 文献标识码： A 文章编号： 　　 　　引言 　　公园里项目，于2011年6月份举牌拿地，地产公司进过多方论证及策划，产品定位为该地块所在区域内较为高端的楼盘。如何既保证品质，又用足规划指标，经过多家设计公司方案比较，最终于2012年8月份定稿。 　　项目基本情况: 　　公园里项目位于长春市高新区，规划用地11.3554公顷，容积率2.0，公共服务设施占总建筑面积的10-15%，日照间距：按照《长春市建筑日照间距规定》执行，并同时满足《城市居住区区规划设计规范》要求，多层住宅日照间距1.97H，超强西街北侧待建居住建筑不低于大寒日2小时标准。 　　规划控制线南北长530米，东西宽278米，地势高差起伏较大，场地南低北高，高差1.8米，东低西高，相差3.2米，东南角与西北角高差达4.0米。 　　设计需求：最大限度的满足规划容积率2.0的要求，除团购高层外，另做部分外销高层住宅，5万平方米的花园洋房，配套公建满足规划要求。团购户型及面积已经发出，不能有大的改动。为提升小区的品质，户型设计尽可能短进深大面宽，保证户户通透。商业部分占总建筑面积的10-15%。 　　用地周边情况分析：规划用地南侧为丙十一路，道路红线宽度20米，路南侧为规划学校用地；东侧为超强街，道路红线宽度28米，路东侧是汽车公园，绿化好，视线好，无遮挡；西侧是超强西街，道路红线宽度20米，路西侧用地被规划路分隔成2个地块，南侧为澳海项目多层区域，北侧为幸福里居住小区，超强西街与超强街在用地北侧交汇，使用地北侧形成三角形。 　　二、方案几易其稿，经过多轮分析比较，筛选出2种方案选择： 　　方案1：沿超强街设计高层住宅，沿街一路向北延伸，形成高层对场地的半包围态势，团购房尽量靠近北部区域，高层商品房尽量靠南；用地南侧偏西位置，设计高档多层花园洋房，与澳海项目多层住宅相匹配。小区设置3个方向的出入口，分别在超强街，超强西街，丙十一路。优点：主景观轴将多层高层分为2个区域，高层俯瞰公园，视线良好，多层区域位置安静，空间开阔。缺点：容积率较难满足要求，开发商成本可能要提高。 　　方案2：为最大限度的满足容积率的要求，在场地东西两侧及北侧分别做高层住宅，团购住宅在西侧、北侧，商品房在东侧，俯瞰公园，景观好；中间夹着多层花园洋房，高层环抱，体现尊贵。小区设置3个方向的出入口，分别在超强街，超强西街，丙十一路。优点：容积率有保证。缺点：多层面积为达到业主要求，占地较大，园区内主景观被多层独占，且高层临街布置，周边用地公平性较复杂，退线较大浪费土地。 　　经过模块论证分析，第1种方案被采纳。 　　三、深化规划方案，明确技术数据 　　如何在此方向上进行修建性详细规划，是一项周密细致的工作。首先，确定高层的层数，明确建筑类别，定户型，拼接单元，明确栋号的尺寸；其次，按照户室比调整单元，明确栋号的尺寸；再次，依据《长春市日照管理规定》及日照分析报告，确定栋号的具体位置，最后，统计数据，形成经济技术指标一览表。 　　在如何提高容积率的问题上，有如下几种方式：1.提高建筑层数；2.采用加大进深的方法；3.改变布局方式，做围合式布置。资料表明，在18层范围内，增加层数读提高容积率作用明显，超过18层，作用较弱，随着层数的增加其对容积率的作用不断下降，同时建筑使用率减少，造价增加。大进深与业主的设计意图想违背。对于围合式布置，业主考虑北方严寒地区，南北朝向住宅最有利，同时为保证园区的品质，住宅不考虑厢房布置。基于上述理由，高层住宅定义为18层。 　　户型设计：团购户型在先期已经有意向，故在此基础上做到舒适即可，外销高层户型遵循宽宅短进深的做法，户户通透，以增加产品的核心竞争力。多层洋房采用双首层设计，对一层及二层分别赠送地下室，南北均设下沉式庭院，层层后退，户户有露台。考虑到产品梯次，园区内套型面积设计在50-165之间，分6个区间。 　　日照分析：单元拼接后，首先分析本场地内日照（不考虑周边建筑对本用地的影响）按照《长春市建筑日照间距规定》设置最小日照间距，利用日照分析软件，进行粗算，记录日照信息，分析挡光原因：a临超强街的单元拼接宽度稍大，影响后排1-3层的采光时数，如果加大楼间距，则沿超强街的8栋高层住宅就摆放不下，势必要减少1栋，造成土地浪费，因此微调户型开间尺寸，调整套型区位组合，最后以2个96平方米户型单元组合，方能满足规划最小间距要求；b按照小区人口规模，计算出需要独立设置4班幼儿园。幼儿园属于长日照建筑，布置区域对周边建筑影响较大。经过阴影分析，在多层与高