最新房地产经营与管理课件.ppt

世界是平的 ?网络资源:?中华人民共和国国家统计局?中华人民共和国住房和城乡建设部?新华网?财经类网站：新浪地产、新浪财经、腾讯财经等?交易类网站：凤凰网房产、搜房网等??参考书：?《房地产市场分析方法与应用》[美]尼尔?卡恩（Neil?Carn）等，中信出版社?《房地产开发?原理与程序》[美]迈克?E?米勒斯（Mike?E.Miles）等著，中信出版社；?《城市经济学与房地产市场》[美]丹尼斯?迪帕斯奎尔（Denise?Dipasquale）,威廉?C?惠顿（William?C.Wheaton），龙奋杰?等译；?《住房、住房制度改革和房地产市场专题研究》?建设部课题组，中国建筑工业出版社?? 期刊杂志:?中国房地产?城市开发?中国建设报?经济管理与研究?宏观经济研究?……??研究机构：?上海易居房地产研究院?Reico工作室?世纪兰德等各类咨询公司……??经济学家:?中央财经领导小组办公室副主任陈锡文?茅于轼?刘志武?谢国忠?……??房地产相关研究学者?董藩（房地产经济学）?邓卫（住宅经济学、城市经济学）?王德起（城市经济及管理、土地利用及不动产经济）??房地产经济?清华大学房地产研究所所长刘洪玉 宗地为一个权属单位;同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时,则每一地块分别为一宗。 生地是指不具备城市基础设施的土地。 毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。 净地是指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 生地：完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地;熟地：相对于生地，已开发，直接用作建筑用地;毛地：在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地;净地：完成土地开发，具备基本建设条件的土地，可直接用于建筑。 /programs/view/jizdX7BG7H8/降息时代 定位 10 房地产营销整合 （一）房地产价格的相关概述 房地产价格构成和影响因素 1、房地产理论价格 ＝房屋建造全过程造价＋流通费用＋利润＋税金 但是，这不代表交易价格 2、房地产价格影响因素 一般因素 区域因素 个别因素 价格策略 10 房地产营销整合 （二）房地产定价方法 成本加成定价法 竞争价格定价法 低价格 高品质 好品牌 加权点数定价法 朝向、楼层、面积、景观、设计、口彩 顾客感受定价法 顾客的信心和满足感 价格策略 10 房地产营销整合 （三）房地产价格策略 制定价格策略 低价倾销 问题 高端高价 问题 调整价格策略 分期调价，低开高走 遇到调价，一步到位 市场低迷，及早脱身 价格策略 10房地产营销整合 研究营销渠道的意义 越来越难以得到持续性的竞争优势 ?分销商的能力不断增长，特别在营销 渠道中的零售商。 要求减少分销成本 ?不断追求新的增长的压力 ?科学技术作用的日益增强 上房置换 MLS 渠道策略 10 房地产营销整合 分销商力量不断增长 在过去二十年里经济的中心正由开发商向分销商转移。这种经济力量的转移在营销渠道的零售商方面尤其明显。随着渠道权力的均衡点逐渐转移，开发商就更要考虑开发有效的营销渠道战略来与中间商打交道。 渠道策略 10房地产营销整合 减少分销成本的需要 过去十几年里各公司降低制造和公司内部管理成本。进入21世纪，成本控制已经转移到营销渠道。为了减少分销成本并提供相同或更好的产品获得性，公司必须花费更多地精力于营销渠道结构和管理。 渠道策略 10 房地产营销整合 （一）发展商直接销售 发展商直接销售的条件 大型房地产企业 卖方市场 楼盘品质特别好 发展商直接销售的优势 与消费者直接接触，有利市场信息收集 与公司利益直接相连，销售人员尽心尽力 省去中间费用，降低成本，有利吸引顾客 渠道策略 10房地产营销整合 （二）委托代理商销售 （一）委托代理商销售的条件 公司专业人员和专业能力有限 （二）委托代理销售与一般经销商的区别 代理商不必购买产品的所有权 代理商不能随意处置商品，只有一定幅度的议价权 代理商赚取佣金 （三）委托代理的方式 联合代理与独家代理 卖方代理，买方代理和双重代理 首席代理和分代理 渠道策略 10 房地产营销整合 （三）第二营销渠道 广告——谈客户—