商业地产产业链税务筹划模式研究摘要.docVIP

目录 商业地产产业链税务筹划模式研究 2 一、商业地产产业链税务筹划模式研究结论 2 （一）合理确定项目开发方式 2 （二）合理划分开发项目的成本分担对象 3 （三）合理划分集团内收入布局 3 1.开发与装修 3 2.销售与物业 3 3.租赁与代理、物业 4 二、各业务平台涉税分析 4 （一）房地产开发业务平台涉税分析 4 1.取得土地环节 5 2.施工设计环节 5 3.融资环节 5 4.房产销售环节 6 5.竣工交房环节 6 6.房屋租赁环节 7 （二）物业租赁代理服务平台涉税分析 8 （三）设计装修业务平台 8 三、税务政策及税务筹划模式研究 9 （一）投资方式税务筹划 9 1.代建房方式 9 2.合作建房方式 10 （二）签订建安合同税务筹划 12 （三）筹资环节税务筹划 12 （四）销售过程中税务筹划 14 （五）租赁过程中税务筹划 15 1.物业租赁代理服务平台代理费收取方式 16 2.各业务平台之间收入的划分 16 附表：相关税种计税基础、税率、征收时点简表 18 商业地产产业链税务筹划模式研究 公司目前已被定位为商业地产业务的龙头企业，业务涉及商业地产投资、商业地产开发、物业租赁服务、策划设计装潢、商业运营与物业管理的全产业链。因整个产业链税种繁多且税负较重，为了防范税务风险，有效降低全产业链整体税负，现对商业地产涉及的税种进行分析，从公司自身特点出发，通过对税收政策的运用，寻找税务筹划的空间。 一、商业地产产业链税务筹划模式研究结论 基于对商业地产全产业链涉税的分析及税务筹划的研究，主要得出以下研究结论：通过合理确定项目开发方式、划分开发成本对象、关联方合同协同等方式，可达到降低税基、避免多重纳税、集团内税负最优的目的。 （一）合理确定项目开发方式 根据项目开发的不同目的，运用“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险”的形势下合作建房不征营业税；合作建房后分比例自用的情况下免征土地增值税（“所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的”除外）等税收优惠政策，采取不同的项目开发方式，以达到降低营业税及土地增值税等税负的目的。 （二）合理划分开发项目的成本分担对象 通过对一个项目中出售部分与持有部分的建安成本进行分别核算的方式，在总成本不变的情况下，就两部分的建设成本分别签订建安合同，在合理范围内尽可能提高出售部分的成本，降低出售部分的增值额，从而可实现降低土地增值税的目的。 （三）合理划分集团内收入布局 1.开发与装修 若房地产开发业务平台出售的是经过装修的房屋，可将房屋销售和装修分别签订合同，房地产开发业务平台与购房者签订房屋销售合同，设计装修业务平台与购房者签订房屋装修合同。在总收入不变的情况下，在合理范围内，提高装修合同的金额，减少房屋销售合同中的收入金额，从而减少增值额实现降低土地增值税的目的;购房者亦可相应地减少契税。 2.销售与物业 在总价不变的情况下，通过物业平台与购房者签订物业合同，在合理范围内提高物业合同的价格，减少房屋销售合同中的收入金额，从而减少增值额实现降低土地增值税的目的。物业服务业务平台只需就其从事此项代理业务取得的手续费收入缴纳营业税，即代收代垫的款项不再计入营业税的计税基础，从而降低了营业税应纳税额。 3.租赁与代理、物业 （1）由物业持有人与承租人签订物业租赁合同、物业租赁代理服务平台与承租人签订租赁代理合同，即中介费用及相关服务费形式上由承租人支付,则可以减少物业持有人的租赁收入，从而减少营业税及房产税的计税基础。 （2）若在租赁过程同时提供物业管理服务的，可将整个物业租赁划分为物业出租、物业租赁代理、提供物业管理服务三个环节，分别有三个平台与承租人签订业务合同，并在总收入不变的情况下，在合理范围内，增加物业租赁代理合同、物业管理服务合同的金额，减少物业租赁收入，从而降低房产税计税基础。 二、各业务平台涉税分析 （一）房地产开发业务平台涉税分析 房地产项目的开发周期较长，开发中的各环节均会涉及税务事项。由于房地产项目的税务成本较大且会影响项目的投资回报，因此加强房地产企业税务管理，有效控制房地产企业的纳税风险，减少纳税压力是增强企业竞争能力的有效途径之一。 1.取得土地环节 （1）城镇土地使用税。拥有国有土地使用权，应缴纳城镇土地使用税。 （2）印花税。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同数产权转移书具，按所载金额0.5贴花。 3.融资环节 该环节主要涉及印花税，与银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同，按借款金额0.05‰缴纳印花税。 4.房产销售环节 （1）营业税转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 土地增值税（预征）除普通标准住宅不实行预征外，对其