写字楼的创新设计要点.pptVIP

20060719 写字楼创新分类 主流商务写字楼以纯商务办公环境打造和高档配置作为核心竞争力，主要通过“真金白银”投入来实现 典型案例一：北京道一号，弧型创意立面，呼吸式幕墙以及太阳能发电板屏，打造香港首席天标 典型案例二：上海嘉里中心，五星级酒店装修标准， 错层——通过办公空间的立体分离，实现创意办公；部分错层与复式结合，出现了三错层结构，提高性价比 典型案例一：静安创展中心，主打KIBS概念，4.0米错层结构与5.5米LOFT结构为其主力产品 典型案例二：海上海LOFT，三错层设计，空间上实现接待区与办公区的分离，彰显老板高高在上的身份感 三错层结构结合柯桥当地客户办公特点，空间上实现功能分区 典型案例三：雕塑家园，相邻错层结构，实现户户南向 LOFT：主要以高性价比来吸引客户 典型案例：香年广场，平层层高4.8米，可复式办公，挑高层高9.6米，可分为四层，高性价比，市场罕见 凸窗：高度不超过2.2米，全赠送面积，增加性价比 企业总部：通过独栋或者TOWNHOUSE产品打造，倡导低密度花园式办公理念 典型案例一：总部国际，多功能，复合式新型独栋商务体 精致花园：双拼结构设计，独立垂直交通系统，挑高15米中庭，2-4层挑空观景台，演绎全新商务办公格局 典型案例二：置地星座，TOWNHOUSE办公理念，8栋楼只售8个业主 生态写字楼：强调人与自然的对话，主要通过将自然元素引入室内，创造和谐办公环境来实现 案例借鉴一：安联大厦，高低区十字交叉分布空中花园设计， 围绕空中花园设计，顺利实现通风、采光、绿化 案例二：万轩国际大厦，双侧蛙挑（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置） 案例三：深圳城市大厦，核心筒错开设计，配置空中花园，空气自然对流 案例四：大中华国际交易广场，集中式空中花园；中央商务大厦，半围合空中花园设计，配合商务配套区 节能环保：浦江智谷，写字楼中的锋尚国际，依靠大量硬件投入和节能技术采用，打造高科技企业办公天堂 MOFFICE：通过“办公集群”和“卖场所”两个理念将对客户需求的关注极致化 典型楼盘：北京MOFFICE，核心卖点个性化装修与公共功能配套 MOHO:定位中小企业，通过自由组合、商务共享、24小时办公与酒店式服务，达到企业形象与成本之间的完美平衡 典型楼盘：中环国际广场，通过自由、共享和形象三大主张，冲击南京写字楼市场 SVO：结合MOFFICE和MOHO特点的基础上，由专业公司运营，租期灵活，租金较高 开发商可以参考SVO写字楼服务内容，借鉴其运作方式，形成新的营销卖点 典型楼盘：厦门城际商务中心，更像五星级酒店的商务服务式写字楼 小结：个性化写字楼往往定位中小客户，走减小面积区间，提升性价比的路线，少数是办公理念的创新 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 服务创新 传统商务写字楼 结构创新 功能创新 主流商务写字楼 主流商务写字楼的竞争力主要体现在四个方面 外立面造型与结构：采用创意造型以及纯玻璃幕墙，打造高档形象 硬件高档配置：架空地板、中央空调、入口、大堂、电梯间等公共部位豪华装修、环保科技材料等 完善配套：银行、餐饮、车位等全套充足配置 软性服务：顶级物管，提供优质服务 时 代 辉 煌 恒 隆 广 场 西 环 广 场 新 保 利 大 厦 采用弧型外立面，两端为商业，中间面宽最大的14层为写字楼，设计符合商业与写字楼特点且富有创意， 三层透气呼吸式幕墙，内部装有多孔电动百叶窗，环保节能，但造价昂贵 屋顶六块太阳能发电板屏，提供电动百叶窗所需能量 五星级酒店装修标准，大堂挑空三层，电梯，大堂、走道等公共部位采用以名贵云石及花岗岩精心铺砌而成 结构创新一 错层：主打创意办公 三错层：性价比与创意办公的完美结合 邻错：实现户户朝南 KIBS指知识密集型企业，包括信息服务、研发服务、法律服务、金融服务、市场服务、技术性服务、管理咨询、劳动就业等八大类 大厦定位KIBS+LOFT，为知识密集型企业定制既节省成本又专业人性化的办公空间 销售时，错层结构样板间采用暖色调和木头，制造温馨感和原生态 与双层结构的高性价比卖点相比，错层结构主要强调创意和立体的工作方式，同时在空间上实现办公私密性 首层层高3.4米 二层挑空5.3米 三层层高3.1米 经理室 贵宾室 公共办公室 财务室 前台 展厅 三层 二层 一层 目前柯桥写字楼小住户往往办公室与展示厅放在一起，相互干扰比较大 错层设计从空间上将办公、展示与休闲分开，使得同样面积条件下，小住户能够像大业主一样，享有独立空间 户型一 户型二 南向 北向 走廊 雕塑家园通过左右户型错层，实现户户朝南；复式结构出售前已经划分好，售价按照实际使用面积来算，并未提升性价比 雕塑家园住户大都为广告公司等创意型单位，或者经济实力有限的小公司，档次不高 此