烟台市房地产概论要点.docVIP

烟台房地产市场概况 一、烟台房地产现状及其发展态势 1、烟台房产现状 通过对在建项目的调查与五大区的了解，发现各区均有相对中心区域，并开发呈多元化，各区均大兴房产开发，通过调研经验分析：（以下排序均由高到低） 烟台五区目前总体开发量相比依次为：福山区、莱山区、芝罘区、开发区、牟平区； 烟台五区目前房产开发空间潜力依次为：莱山区、开发区、福山区、芝罘区、牟平区； 烟台五区目前居住区密集程度的依次为：芝罘区、福山区、开发区、莱山区、牟平区； 烟台五区目前区位总体价格依次为：莱山区、芝罘区、开发区、福山区、牟平区； 烟台五区目前消费水平评价依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区； 2、2000——2005年烟台市房地产开发情况汇总表 单位：亿元/万平方米 年代 商品房开发情况 商品房经营情况 年末企业数量 新开面积 人均居住面积/平米 施工面积 竣工面积 完成 投资 销售面积 销售套数 空置面积 合计 住宅 公建 合计 住宅 公建 合计 住宅 公建 合计 住宅 公建 2000 359 256 103 171 131 40 22.57 112 97 15 14477 76 43 33 237 187 13.71 2001 428 334 94 209 167 42 28.15 154 133 21 16939 60 39 21 261 228 14.58 2002 568.88 412.48 104.4 286.23 226.64 59.59 39.36 188.93 165.37 23.56 19318 62.83 39.72 23.11 225 331.89 15.46 2003 845.71 606.85 238.86 399.33 305.48 93.85 68.23 288.4 252.36 36.04 31823 75.07 53.39 21.68 241 499.78 15.22 2004 940 666.91 273.09 460 332.83 127.17 73.5 350 281.28 68.72 31996 63.13 35.68 27.45 285 519.74 15.73 2005 1174.12 876.45 297.67 531.75 422.42 109.33 85.71 440.03 399.41 40.62 39545 66.34 44.78 21.56 305 611.87 3944.84 518.38 3、烟台房产发展态势研究 ◆各区形势 （1）芝罘区土地供应少，拆迁量大； （2）莱山区楼盘高档，海景土地同样珍贵稀少 （3）开发区优先保证工业用地，老区土地供应量少 （4）福山区——尚未大规模开垦的区域 ◆通过调研综合分析，现阶段不考虑项目周边综合因素， 仅就区域优势而言排序为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟山区； 若考虑长期发展及远期利益应为：莱山区、开发区、芝罘区、福山区、牟平区； 烟台市政府迁往莱山区也将势必分流芝罘区的房产客户需求， 开发前景依次为：莱山区－芝罘区－开发区－福山区－牟平区； （1）芝罘区的定位——作为烟台传统的政治、经济、文化中心，集中了全市主要的经济活动与城市人口，历史延续下的定位与习惯非常清晰，就是在市政府迁至莱山后，作为全市的经济中心，这样的定位为其发展明确了方向。 （2）纵观烟台市的房地产市场，其开发及地区供应量已形成格局，且各区域已有相对稳定开发楼盘，2006——2008年内各区将新增大批量新建项目上市（主要是幸福一带的改造，福山区的大量旧村改造，南郊的部分村里新建项目），芝罘中心区作为老区，土地的供应稀缺，新项目的主要来源将是拆迁，供应量相对其他区域较少。但价格仅次于滨海中路的高档海景房。 二、烟台区域市场需求及其发展 1、烟台市商业区格局分布概况 烟台市主要的商业区域集中在中心城区。亦即是芝罘区，芝罘区的商业中心区域经历近年来的发展，重点发展方向逐步由东向西转移并扩张。 地段 属性 代表性商业物业 南大街一线 商业通道轴线 华联商厦 烟台振华购物中心 阳光国际购物广场、沃尔玛购物广场 南大街靠海港路一线 属于商业中心节点范围 南大街购物城 南大街名品服装商城 海港路一线 商业区中心节点 振华商厦、良友广场、富凯商厦、 新步步高购物中心、阳光100购物广场 “三站”一线 商业区中心节点 东方巴黎商业步行街、五星电器 大润发仓储式百货超市 三站批发市场、德胜兴业广场 百盛购物中心、国美电器 永兴中南大厦(名都购物广场)、苏宁电器 “幸福中路”一线 商业区