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关于住宅建筑面积计算规则的研究与建议 　　摘要:本文运用建筑空间构成理论和辩证法原理，对住宅套内建筑面积、共有建筑面积、套型建筑面积的组成与计算方法进行了研究，对一些有争议的面积计算问题进行了分析论证，提出了修改意见和建议。 　　关键词 套内建筑面积;共有建筑面积;套型建筑面积 　　Abstract: This article utilizes the architectural space formation theory and the dialectics principles, studied the residential area comprising the construction, a total construction area, construction area of dwelling size composition and calculation method, analyzed some controversial area calculation, put forward to modify an opinion and proposal. 　　Key words: set inside floor area;total construction area; Taoxing construction area 　　中图分类号： F287.8文献标识码：A 文章编号： 　　 　　 　　在住宅建筑设计、销售、确权的三个阶段中，出现了三个不同的“套型建筑面积”，即设计面积、销售面积和产权面积，造成了开发与设计、销售与确权、房主与开发之间的矛盾。究其原因，是现行国家标准有关住宅面积计算的规定存在不统一的问题。笔者对这些问题经过长期研究，在分析论证的基础上，提出了一些修改意见，供有关部门修订相关标准时参考。 　　1 套内建筑面积的组成与计算 　　1.1阳台建筑面积均应按1/2计算。1999年6月1日实施的《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版以下简称《设计规范》）国家标准第3.5.4条规定：“阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。”该条文解释说：“本条明确规定将阳台包括凹阳台、封闭式阳台单独计算面积，这便于客观反映住宅设计的技术经济指标……。”不难看出，该标准规定阳台面积单独计算，单独统计，均不应计入每套住宅面积。 　　2000年8月1日实施的《房产测量规范第一单元：房产测量规定》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准第8.2.1条规定：“挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。”又在第8.2.2条规定：“未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。”该条文在附录B第B1.4条中进一步提示说：“套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。”勿容置言，该标准关于阳台面积的计算，规定得十分严密，天衣无缝。 　　2005年7月1日实施的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005(以下简称《计算规范》)国家标准第3.0.18条规定：“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”该条文说明如下：“建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影的一半计算。”显而易见，该标准关于阳台面积的计算，规定得言简意赅，概念明确，不容置疑。 　　 以上三个国家标准，关于住宅阳台面积的计算规定是不一致的。设计单位依据《设计规范》将阳台面积单独计算，不计入套型建筑面积。开发单位依据《计算规范》将阳台面积的1/2计入套型建筑面积。房管部门则依据《测量规范》将封闭阳台的全部，未封闭阳台的1/2计入套型建筑面积。三方理由充分，各行其道。 　　 一般地说，规范中某些条文的修订，是经过了多年工程实践的检验，人们有了新的认识，需要对那些被实践证明有争议、有错误的条文进行必要地修订。这不仅仅是对某一规范原有条文的修订，同时也是对相关规范中相同条文的修订。只有这样，才能做到统筹兼顾，同步执行。在上述三个规范中，《计算规范》是最新版本，有关阳台面积的规定是符合实际情况的。一方面规定阳台面积应计入套型建筑面积，防止滥设阳台，恶意炒作；另一方面规定阳台面积均应按1/2计算，体现了半室外空间的阳台与室内空间，在功能与造价上的本质区别。《计算规范》的发布实施，是有关阳台面积计算的最新规定，也是对其他两个规范中该条文的否定，具有普遍的意义。如果在发布新规范的同时，对相关规范相同条文发布修改令，就不会出现目前的尴尬局面。 　　 为此，建议住建部借鉴最高人民法院司法解释的经验，对规范条文及时发布统