海南市场报告-2014年7月资料.ppt

海南市场调研报告 -2014年7月 目录 一、地域气候 二、人口 三、交通 四、经济 五、政策 六、土地市场 七、房地产市场 八、客群研究 九、产品营销 十、项目相关 地域气候 海南省，简称琼，别称琼州，位于中国南端。 是中国最大的省级经济特区和唯一的省级经济特区，海南岛是仅次于台湾岛的中国第二大岛。 海南岛地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室“的美称，这里长夏无冬，年平均气温22~27℃，最冷的一月份温度仍达17～24℃，光温充足，入春早，是理想的过冬之地。 海岸线长达1528公里，其中具备旅游地产开发条件的岸线约占50%-60% 2009年12月，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式印发，标志着海南国际旅游建设上升为国家战略，从此海南发展迎来了全新历史机遇。 在旅游区域发展的基础上， 海南旅游地产目前发展的总体特征 可以概括为“东闹、西静、中隐”， 东线是当前热点开发的区域，发展 也较为成熟。 人口 2012年末常住人口886.55万人，比上年增加9.17万人。 交通 公路：通车里程达1.7万余公里，以“三纵四横”为骨架，以及环岛高速公路。有干线直通各港口、市、县，并有支线延伸到全岛138个乡镇和各旅游景点。 铁路：海南主要铁路为海南东环铁路、海南西环快速铁路、粤海铁路。 海运：全省68个天然港湾，已开辟港口24个，其中已琼山、三亚、八所、洋浦四个港口为最大。 航空：海南省的航空事业发展最快，海南目前拥有海口美兰和三亚凤凰两个民用国际机场。 经济 2013年海南省全省地区生产总值完成2855.3亿元，是2007年的1.7倍，年均增长11.8%，人均地区生产总值突破5000美元，达到5147美元。 虽受经济增长放缓及调控政策 影响，房地产开发投资增速有所 下降，但依然保持近30%以上的 高增长速度。 房地产开发投资对GDP贡献度 有所回落，但房地产开发仍是海 南支柱产业。 经济小结 国内宏观环境相对严峻，经济增长进一步放缓，内需扩张性不足，房地产业作为当前经济增长的重要支柱，海南省政府继续执行限购、限贷政策，谨慎推进房地产税改，注重发挥市场机制调节作用，但必要时仍会采取一定行政干预，来稳定预期，在一定程度影响市场的运行环境。 海南经济发展平稳增速较快，高于全国水平，房地产在较长一段时间内仍然是是支柱产业，房地产投资环境在严峻的态势下趋于稳定。 政策 土地和房地产政策 国际旅游岛政策 海南国际旅游岛政策深度执行，建设开始全面推进，重点规划相继落地，区域服务水平及知名度提升对房地产开发有相当大的利好作用。 土地市场 受全国政策影响，上半年政府推地速度明显放缓，较2012年市场较为冷淡，但下半年土地成交量大幅上涨一直持续到年末，房企拿地热情逐渐升温，但总体来看供需均有所缩减。 从出让用途结构来看，2013年住宅、商服占比超70%，而工业成交明显下滑，产业发展仍然相对薄弱，住宅、商服仍处主导地位。 土地市场-出让区域结构 土地成交市场下半年明显高于上半年。东线城市陵水成交突出，西线成效也有所上升，未来西线资源环境好的沿海湾区，在临海地块越来越稀缺的前提下，将逐步吸引房企拿地。 土地市场小结 受2013年经济整体吃紧及房地产政策环境影响，海南房企拿地信心上半年低迷，下半年逐渐升温，到年末土地成交量出现一个小高峰，说明大型房企对海南的房地产发展的信心在恢复。但赶超的总体供需都在缩减，一方面是由于土地越来越稀缺，另一方面也是由于二级市场的竞争较为激烈，企业的拿地行为趋于理性。 土地出让结构上，东线保有量依然受追捧。2013年西线、中线商服用地表现活跃，说明西线和中线的土地地市场后续发力的可能性较强；工业用地2013年表现不佳，这与海南缺乏实业支撑有关。 商品房市场 客群研究-客源分析 一、客户来源地广泛，东北华东华北为主 从客户的来源地情况来看，目前对海南楼市存在意向的客户业源较为广泛，遍及全国各地，其中尤以东北、华东和华北地区较为明显。 二、已购客户年龄层次偏大，意向客户中青年居多 根据资料分析，已