菏泽房地产用地调控之我见.docVIP

菏泽房地产用地调控之我见 　　摘要：菏泽住房用地调控达到了预期目的，地价房价双降，但是还存有一些问题，必须从增加市场需求，落实国家差别化的信贷政策，加大廉租房供应三方面加以解决。 　　关键词：住房用地调控问题对策 　　摘要：菏泽住房用地调控达到了预期目的，地价房价双降，但是还存有一些问题，必须从增加市场需求，落实国家差别化的信贷政策，加大廉租房供应三方面加以解决。 　　关键词：住房用地调控问题对策 　　 　　 　　中图分类号：TU113.5+41 文献标识码： A 文章编号： 　　 　　年初，国土资源部下发《关于做好2012年房地产用地管理和调控工作的通知》、（国土资发[2012]26号），要求各地国土资源部门做好房地产用地调控工作。菏泽市国土资源局对此高度重视，根据菏泽市委市政府的工作布署，做了大量的工作。时过半年，效果怎样呢？带着这个疑问笔者进行了调查。 　　一、菏泽城区住宅用地市场基本情况 　　（一）住宅用地的征收、储备情况 　　市国土资源局加大了住房用地的储备数量。一是计划征收新增建设用地300亩，直接用于经济适用房建设，以解决5000户低收入家庭住房问题。二是利用城乡建设用地挂钩指标，储备挂钩指标建设用地1500亩，收购储备国有存量建设用地6000亩。 　　（二）住宅用地的供应情况 　　一是经济适用房用地的供应，根据年度土地供应计划，市国土资源局供应保障性住房用地300亩，按时完成预期目标。二是普通商品房建设用地供应。市国土资源局加大了土地招商力度，除了在外地主要媒体发布土地公告外，还以信函邀请，电话邀约，座谈等多种形成对省内外上百家有实力的房地产开发公司进行重点招商，至今成交2宗土地(共推介七宗土地551亩)，面积168亩，政府土地纯收益1亿元。 　　（三）促使房地产开发企业尽快启动项目，动工建设。 　　为了增加土地有效供应，市国土资源局对2003年―2011年度公开出让的235宗地进行排查，其中未动工毛地45宗，面积4666亩，净地8宗，面积510亩。并提出以下建议：1、对于未签定《国有建设用地使用权出让合同》且欠缴土地出让金的出让地块，由市政府依法有偿收回。2、对签订《国有建设用地使用权出让合同》但未开工建设的出让地块，建设市政府采取如下措施：（1）对未动工建设，已缴纳拆迁保证金的地块，市政府责成有关部门下达《限期动工通知书》，否则，没收拆迁保证金。（2）对未缴纳拆迁保证金的毛地，责令其限期缴纳；（3）因政府原因导致房地产开发企业无法建设的，市政府组织有关部门尽快完成必要的前期开发施工条件。（4）对未按《限期动工通知书》开工建设及未缴纳拆迁保证金的房地产开发企业，市政府收回土地使用权，给予适当补偿后重新组织公开出让。 　　（四）不断提高服务质量，为企业排忧解困，及时化解社会矛盾。 　　由于拆迁补偿等原因，部分房地产开发企业往往与被拆迁居民、被拆迁企业职工产生纠纷。市国土资源局立足城市建设，加快项目进度，为房地产开发企业简化行政审批手续，实行一站式服务，实地解决土地纠纷，及时足额支付补偿费用，深得企业及群众赞扬。 　　二、市区房地产市场面临的严峻形势及其原因 　　地价房价是由供求关系与现实购买力决定的。菏泽需求旺盛，但购买力弱，加上银行利率信贷政策，刚需和投机均被抑制，家庭富裕的市民持币观望。因此，需求量被迫大幅下滑，致使住房成交量价齐跌。 　　市民购买力突然被迫变弱，导致购房需求严重不足，购房需求不足又导致普通商品房滞销，多数房企销售量严重下滑，贷款困难重重，资金紧缺，普遍认为今年调控方向不会改变，预期房市走低，绝大多数房企不愿拿地。房地产业在菏泽属主导产业，商品房滞销，地方税收锐减、土地流拍流挂，地方土地收益亦锐减，市区基础设施建设、公共服务设施建设无资金保障被迫停工，城市化工作受到了严重影响，地方经济萎缩，经济压力无比巨大，遇到了近十年前所未有的困难。 　　三、当前存在的主要问题及其对策。 　　虽然土地调控取得了一定的成果，但是也引发了一些起了负面影响，需要正确解决。 　　（一）虽然地价有所回落，但是房地产开发用地供应大幅减少。 　　1―6月份所公告的七宗土地价格，与去年附近成交的价格相比较，每亩平均降低30万元左右。1―6月份计划推出地块七宗550亩，结果只推出了168亩，可见国家调控政策特别是严格的信贷政策，对房地产市场带来了前所未有的冲击,土地公开出让多数地块流拍流挂。 　　如何打破当前房地产市场低迷的状态，迅速推动城市化工作。笔者认为应该从需求量和购买力着手，采取如下应对措施:一是实行差别化的房地产信贷政策，刺激和提高首套房申请人的购买力。菏泽房价在全省属最低价位，房价不存有泡沫，对于首套住房可以把40%的首付比例降至20%，房贷利率执行基准利率的