商品房买卖合同适用情事变更原则分析研究.pdf

＼呲Y呲2吣5呲7吣9帆㈣27懈6吣 目 录 摘 要 自从我国1998年正式实行住房商品化政策以来，我国的房地产市场经历了 一系列的起起落落，而每当房地产市场处于风口浪尖的时刻，国家总是通过颁 布宏观调控政策来力挽狂澜，最终达到改善市场状况的目的。2009年以来，这 些宏观调控政策的出台更为密集，其政策的指向性变化也非常大，而2010年“新 国十条的出台更是令很多房地产开发商和购房者措手不及，尤其是使部分购 房者遭遇了“钱房两失”的风险。 在这种因国家宏观调控政策变化带来的风险面前，不可抗力和商业风险规 则都有其适用上的限制，唯有将情事变更原则引入该类合同的纠纷，才足以有 理有据的保障当事人的合法权益和维护民法公平正义的基本原则。尽管之前我 国民事立法基于种种考虑而未将情事变更原则正式列入，但随着市场经济的不 断发展，从立法上对各类合同风险进行规制乃是社会经济发展的大势所趋，是 符合我国当前基本国情的。同时将情事变更的相关原则加以立法化，也更有利 于我国民事法律的完善，有利于我国法制化进程的发展。 情事变更原则的发展无论是在英美法系还是在大陆法系国家，都经历了一 个非常曲折的过程。纵观该原则在各个国家的发展历程不难看出，各国民事立 法对其都大致经历了一个果断排斥——谨慎适用——曲折发展——立法明确的 过程，其在中国的发展历程也同样如此。我国改革开放初期曾将情事变更原则 写入立法，后又由于种种原因而将这一规定删除，最后又以司法解释的形式加 以确立，并规定了较为严厉的适用条件，可谓是“名不正者言不顺”。而这几十 年来，理论界关于该原则是否应当写入立法也一直是争论不休，反对者认为该 原则与不可抗力和商业风险都有重合的部分，且正式立法有被部分法官和当事 人滥用之嫌；而赞成者则认为情事变更原则立法符合我国当前社会经济发展的 需要，其指导价值远远大于弊端，并且只要运用得当，在立法上加以完备，就 可以解决诸如国家宏观调控政策等非当事人主观意志的强大因素给合同的履行 带来的影响，而不会造成当前尽管司法解释有关于情事变更原则的规定，对于 大多数基层法院来说却因为适用条件较为严苛而形同虚设的状况。 本文试从房地产限购新政策的出台对商品房买卖合同履行的影响角度来分 析情事变更原则在这一领域的应用，目的在于说明在我国当前的经济形势下， 情事变更原则的适用对于解决理论和实践上的合同纠纷都具有重要的指导意 义，为该类当事人意志以外非不可抗力对合同履行造成的影响提供解决的法律 依据。 关键词：限购政策不可抗力商业风险情事变更 II Abstract Sincethecommercializationof in1 realestate housingpolicy998，China’S markethas aseriesof anddowns．Butwheneverthemarketis the experiencedups on nationalmacro·controlis toturnthetideand cusp，the alwaysbyenactingpolicies reachedthe of the condition．From2009until ultimately purposeimproving now,the introductionofthesemacro-controlare more intensiveandthe