第四小组项目可行性研究报告详解.docVIP

温州生态园南仙花苑A-2地块 项 目 可 行 性 研 究 报 告 目录 第1章 总论 1 第2章 项目背景 4 第3章 市场情况分析与需求预测 21 第4章 项目方案 33 第5章 环境保护 39 第6章 土建工程 41 第7章 公用工程 44 第8章 管理组织机构 56 第9章 项目实施进度安排 58 第10章 投资估算与资金筹措 59 第11章 财务效益评价 60 第12章 结论与建议 62 第13章 附表一 63 总论 第一节 项目提要 项目名称：生态园南仙花苑A-2地块项目 项目建设地点：瓯海区三垟街道瓯海大道北侧香缇锦园以东 项目开发商：温州万科中梁置业有限公司 项目开发商法定代表人：张瑜 项目性质：新建商住楼 项目概况： 生态园南仙花苑A-2地块项目是由万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司联合开发的。工程位于：温州瓯海大道以北，铁道南路以南，汤家桥南路以东，三垟大道以西。生态园南仙花苑A-2地块项目项目总用地面积53747平方米，总建筑面积为187281.38平方米，住宅、商业建筑及配套面积145063.15平方米，地下建筑面积41117.29平方米。容积率1.5，建筑密度15%，绿化率40%。 建设单位 温州万科中梁置业有限公司是万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司为开发该地块而临时联合成立的一家公司，该公司位于温州市三垟街道吕家岸路117号（一层），经营期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表张瑜，公司注册资本50000万元，是一家主要从事房地产开发的私营有限责任公司(自然人控股或私营性质企业控股)。 组织管理 项目建成前，由温州万科中梁置业有限公司项目部统一领导，项目建成后实行公司经理负责制。 环境保护 本项目为中高档商品房住宅，以保护生态环境为主题，与生态园相协调，与三垟湿地的自然相互适应，绿化率达40%。施工过程中采取相应的水土保持、施工噪声、施工扬尘等方面的防治对策和保护措施；运营期生活污水处理达标后纳入市政污水处理系统；备用的发电机产生的燃油废气、住户厨房油烟以及地下车库汽车尾气经专用烟道至楼顶排放；做好发电机、排风机等配套设备的隔声、消声、减震措施；生活垃圾委托环卫部门清运处理。 项目实施进度安排 本项目于2013年6月开工，预计工期为30个月，即2015年12月完工并经验收合格后即可交付使用。 十一、项目总投资 经预算，本项目所需资金240018.37万元，其中建筑安装工程费47388.64万元，企业自筹资金150000万元，占总投资的62.5%；申请银行贷款35000万元，占总投资的14.6%；不足部分来源于房地产预销售款。贷款期限为三年，贷款年利率为8%，第一年还款10000万元，第二年还款15000万元，竣工后将剩余的钱还清。详见附表一。 十二、资金筹措 申请国内金融机构35000万元; 企业自筹资金150000万元； 房产与销售款55000万元 十三、社会效益 可以调整温州房地产市场布局结构，建设现代化大城市。 推动区域经济发展，有利于温州房地产市场的多元发展。 带动温州市其他相关产业的发展。 有利于调整产业结构，增加社会就业。 第二节 可行性报告依据 委托方提供的各项原始资料及有关数据； 土地证：温公共资源中心土告字〔2012〕81号 建设工程规划临时许可证，编号〔2013〕43； 浙江省房地产协会和浙江省房地产估价师协会统计的相关数据； 浙江省相关定额。 项目背景 第一节 项目建设的有利条件 自然条件 温州生态园自然风光秀丽，名胜资源丰富，有仙岩、瑶溪两个省级风景名胜区，茶山、天柱两个市级风景名胜区。大罗山117平方公里，界于瓯江和飞云江之间，有朱自清笔下的梅雨潭，有四季果蔬飘香的茶山五美园，是我市城市的重要生态屏障，被誉为“天下第二十六福地”； 三垟湿地与大罗山相连，面积13平方公里，内部水网密布，由161座岛屿组成，“垟漂海面，云游水中”，是刘宋谢灵运诗词中的“蕙薄兰渚”，素有“浙南威尼斯”的美誉。因位置独特、内涵丰富和功能重要，温州生态园被亲切地誉为温州城市的“绿肾”和“绿肺”。 地理位置 温州生态园位于现温州市区的东南部，是温州市未来大都市的核心，将成为温州主城区、永强片、瑞安城镇群三大组团围绕的大都市内圈层的绿心。由大罗山和三垟湿地组成，总面积约为130平方公里。其中，大罗山117平方公里，界于瓯江和飞云江之间，由四景一水网构成，集山、水、田、滨海于一体，是我市城市的重要生态屏障，有城市 “绿肺”之称。三垟湿地与大罗山相连，面积为13平方公里，内部水网密布，由160余座岛屿组成，自然风光十分秀丽，属于古老的冲积平原，有城市“绿肾”之称。此外，东部与龙湾区永强片相连，南部同瑞安城镇群接壤，西部是高教园区和瓯海区，北部余脉直抵