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关于当前“小产权房”风险问题浅议 　　当前，不断高涨的房价已成为多数群众实现安居的一道难以逾越的鸿沟，与此同时，价格低廉的小产权房让很多人居者有其房的梦想变得触手可及，据了解，很多人用多年的积蓄购买了自己工作地周边村镇的小产权房。殊不知，看似物廉价美的小产权房却隐含着多重风险，极有可能在日后形成难以解决的权益纠纷。 　　一、小产权房的概念界定 　　所谓小产权房，并不是严格意义上的法律概念，它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前我们熟知的小产权房，也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，小产权其实就是乡产权、集体产权，并不是真正构成法律意义上的产权。通俗地讲，小产权房是一些村、镇集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或者是由农民自行组织建造的商品房。当前的小产权房可分为两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该集体所有者，集体以外的人员根本不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金，也没有开发商高额的利润攫取，所以，小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的三分之一，有时甚至更低。廉价是多数人顶着产权风险购买小产权房的根本原因。 　　二、催生小产权房的主要原因 　　（一）城市房地产价格居高不下 　　小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。2006年和2007年我国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是房价上涨最快的城市，分别达到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅开盘整体均价10280元/平方米，比5月上涨了20.4%。虽然年后稍有回落，据预测2007年北京市房地产均价仍上涨了11.74%。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。 　　（二）农村集体建设用地流转的空间 　　《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山。在宪法的第十条中也清楚的写着：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。而《中华人民共和国土地管理法》第第四十三条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十二条规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。国土资源部的一位副总督察曾突出说明：建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。从另外一个方面来解读，这就意味着在四种情况内建小产权房，就不涉及到所谓的违法问题。这里还有一个核心，就是只要不是占用耕地，办好相关小产权房建设用地的手续，就不应该存在什么大的原则问题。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。 　　（三）农地制度安排中的不合理 　　农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿，农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成同地不同价；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。根据国研中心课题组的调查，在目前合法的房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的