广州金沙湾广场前期招商与后期运营策划解读.doc

金沙湾广场前期招商与后期运营策划 前 言 经与阁下就金沙湾广场项目的前期招商和后期运营管理的全程服务内容进行了初步接触。就此，敝司对阁下能给予机会让敝司发挥深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快。成功地将项目推出市场，为阁下获取最大的经济效益和社会效益。 就金沙湾广场项目的定位分析规划设计建议业态组合规划经济效益分析  目 录 目 录 3 第一部分 服务团队介绍以及成功案例 5 一、专案团队组织架构 5 二、团队核心成员专项概要 5 三、服务成功案例 6 第二部分 市场调研分析 8 一、广州宏观经济分析 8 （一）整体经济健康发展充满活力 8 （二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升 9 （三）城建投入大手笔 9 （四）可支配收入增长平稳 10 （五）社会零售消费总额提速较快 10 （六）分析结论 10 二、金沙洲区域发展规划 11 （一）定位与整合目标 11 （二） 交通设施的协调对接 11 (三)功能布局的整合优化 12 （四）广州金沙洲板块区位及规划 12 三、金沙洲板块商业市场分析 13 （一）金沙洲商业发展现状 13 （二）综合商业大楼现状 17 （三）超市现状 19 （四）其他行业现状 21 四、金沙洲未来商业发展情况 22 五、金沙洲房地产特征及消费群体 23 （一）金沙洲房地产特征 23 （二）金沙洲主要消费群体 24 （三）大型社区情况表 24 （四）金沙洲未来人口容量预计 25 六、项目主要竞争者及自身分析 26 （一）主要竞争项目——国昌城市广场 26 （二）本项目SWOT分析 26 第三部分 定位分析 27 一、业态定位 27 二、功能定位 27 三、形象定位 27 四、档次定位 27 五、价格定位 28 六、经营方式与营运管理方式定位 28 第四部分 二次规划设计建议 29 第五部分 业态组合规划与招商策略 29 一、业态组合规划 29 二、招商策略 30 第六部分 经济效益分析 32 一、项目二次规划建设投入预算 32 二、项目管理架构及人员编制预算 33 三、项目保安部、保洁部人员以及收银机配置数量的预算 34 四、项目经营收益预算 35 第七部分 招商营运合作方案 37 一、项目合作阶段 37 （一）第一阶段提交实操招商方案 37 （二）第二阶段招商代理实施 37 （三）第三阶段团队受聘运作 37 二、项目合作方式 38 （一）方式一：分阶段合作 38 （二）方式二：全程深度运营合作 39  第一部分 服务团队介绍以及成功案例 一、专案团队组织架构 二、团队核心成员专项概要 三、服务成功案例 第二部分 市场调研分析 （四）可支配收入增长平稳 广州市居民可支配收入近几年增长平稳，2010年同比涨幅仅为11%，达到30，658元，全国排名第三。2010年，全国、深圳、上海居民人均可支配收入分别是19，109元，32，300元、31，838元。 （五）社会零售消费总额提速较快 广州市社会商品零售总额自2004年起至2010年，每年均保持]2%以上的高增长率，特别是2010年，达到22 770的高增长率，呈现不断提速的良好态势，反映了商业市场的活跃。 （六）分析结论 从广州市的宏观经济指标来看，大多数指标其绝对值与相对值都居于全国前列。近几年最为明显的是城建、固定资产投资的投入较大，第三产业发展迅速，社会消费力强劲，系列因素表明广州市一个经济力量雄厚、“藏富于民”的城市。 深厚的工业基础，较为发达的第三产业，加之近几年大手笔投入城市建设，广州在修炼内力方面低调而务实。未来随着珠三角城市群建设的深入、城际及市区地铁等轨道建设的全面完成，广州作为国际中心城市的地位会逐步稳固。城市价值的彰显，将直接推动广州房地产市场的持续健康发展。 二、金沙洲区域发展规划 （一）定位与整合目标 1.浔峰洲全岛发展定位——“浔峰新城”：宜居乐活示范新城（摒弃卧城赋予活力与造血功能），山水特色都市绿洲（条件导向下的地区个性与特色），文化休闲创意之岛（产业注重休闲旅游与创意设计）。 2.整合目标 近期目标——至2012年，以问题导向为主，重点消除功能用地布局的彼此干扰，打通紧急的岛外联系通道，加强岛内衔接道路交通对接，并逐步完善公共服务设施和节点地区环境同治，共同打造和谐的滨水型宜居示范区。 远期目标——至2020年，强调目标导向，构筑内畅外通、岛内多式联运的交通格局 ；营造山水特色鲜明、宜居宜游的生态绿洲；打造配套时尚齐全“广佛乐活”中心；培育地区活力，建设功能综合、布局合理的现代化示范新城。 （二） 交通设施的协调对接 规划总体路网骨架大致为“三环+三横+放射”的结构。另外，在被山体或水域分隔的各自片区内，路网结合实际，各成系统，采用棋盘式和自由放射式的结构。 1.三环：外围快速环：佛山一环—