信阳三五八项目营销执行方案要点.pptVIP

项目名称 金海维多利亚 项目位置 湖东大道南湖渔村对面 项目规模 占地：140亩；建筑面积：120000㎡ 户型区间 88-245㎡ 项目均价 2100元/平方 内外配套 内设会所、休闲广场、商业、水系；对面为南湖渔村 项目优势 1、有一定规模；2、规划及内部景观较好；3、户型设计较好；4、价位较低； 项目劣势 1、位置较远；2、与市内断档；3、外部配套不足；4、目前缺乏人气； 景观、园林、绿化： 随着房地产的逐步发展及消费者意识的增强，景观、园林、绿化越来越引起居民的重视，“买房即是买环境”逐渐深入人心。许多规模较大的楼盘都设有中心景观区（如茗阳天下），也有不少楼盘设有水景、喷泉等。而且规模较小的楼盘也逐步有了一定景观意识。 配套： 居民对配套的认知程度也显得十分重要，位置及内外配套较高的楼盘价格自然也颇高（如：茗阳天下、怡景翠园、书香门第），市场的接受程度都比较好。 供气：各楼盘基本都预留了上下气管道，提供管道天然气。 通信：所有楼盘都预留了电话线、宽带、有线电话端口； 安全：楼盘都配备了门禁对讲机、智能安防等；对物业安防也越来越重视，并成为其一项卖点； 物业类型及形式：以多层物业为主，高层一般在后期开发后期销售，且总价较高； · 户型、面积：各楼盘的户型面积涵盖面较广，基本集中在80—140平米左右，面积最小的在40—70平米左右的一室一厅，面积最大有200多平米的五室两厅。户型也基本以三室二厅二卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在100—120平米左右，二室二厅多集中在80—100平米左右。 外立面：本区域的外立面形式还处在不断发展的阶段，部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，充分采用了外飘窗、落地阳台等形式，个别小型楼盘（如贤凤庭院）门窗、阳台、屋顶等形式较为简单，色彩较为单一。 付款方式：各楼盘都可提供最大8成30年按揭贷款和一次性付款两种方式，客户群选择较多的付款方式为按揭贷款。 价格：在区域内，位置较好，周边配套齐全的楼盘价格较高，均价多层在2500元/平米，起价在2300-3200之间，高层均价在2700元，最高价3500元/平方；远区域楼盘均价在1800元/平米左右。楼层差价基本在50-150元之间。而相反则均价在2000元/平米左右。较低档的楼盘价位在两千元以内，折成两成首付就很低，但位置不好，因此销售较慢。近区域楼盘 物业管理：越来越被信阳市民所重视，但是信阳目前大多楼盘没有专业的物业管理公司，部分楼盘聘请了专门的物业管理公司做物业顾问，多数楼盘是开发商自己的物业公司管理，基本的24小时保安巡逻、卫生保洁、公共设施维护等物管内容都已具备。 综上所述，本项目的开发需要在内部上下功夫，加强项目自身配套建设，低成本增加项目卖点，同时做好项目的绿化，多植花草，在内部制造“情”和“景”，提高性价比。在户型设计上以中小型户型为主，控制总价；在外立面上需要同书香门第形成差异，书香门第色调以灰白为主，本项目需要在色彩上富于变化，形成自已的个性，给人耳目一新的感觉；在物业上需设置安防系统，给客户心理上的安全感；在价格上掌握“低开高走”的原则，逐步走高。 推 广 篇 项目特征 发展阶段 营销方向 陌生项目，认知度低 “婴儿”期 发展迅速，拥有一定区域价值 区域高成熟度，项目价值已被充分认可 少年”期 “成年”期 “告诉别人她会长得很美 ” 定义项目价值，提升形象 “告诉别人她美得与众不同 ” 基于项目价值，进行产品诉求 “告诉别人她是完美的 ” 利用成熟区域价值，全方位打造，将细节放大 推广总体思路： 成功营销方向 成功营销动作 定义区域价值，提升形象 基于区域价值，定义产品 利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大 营造家的概念 营造稀缺感 营造身份感 营销总纲 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 营销推广路线设计： 造势期 蓄水期 一期强销 二期强销 区域价值 产品价值 项目价值 家的概念 形象力 多层情景洋房 项目产品力、价格优势、未来前景 区域前景 项目规划 物业升值潜力 低总价优势 区域优势、产品优势、自然景观优势、配套优势、阶层优势 户型、建筑风格、项目景观、物业安防 小户型、价格优势、投资概念、家的概念 前期造势、概念推广 建立项目知名度 为后期销售火爆造势 宣传单页 报纸传播 网络营销 局部户外 道旗 围墙 现场看板 指示牌 软文 短信 活动营销 下乡推广 广播电台 软文 乡镇横幅 老带新关系营销 活动营销（中秋、圣诞）、口碑营销、圈层维护、DM、短信、信函传媒、电视、报广、乡镇横幅、 一、经济性原则 本项目在推广过程中，既要考虑宣传推广的效果，也要考虑到宣传推广的成本，在媒体组合上要根据本项目目标受众的特点和推