上海毛巾厂地块招商运营报告要点.ppt

思考前提：本案LOFT的产品定位——办公产品 建议一：办公的成功必须借势商铺，打造与商铺概念符 合的办公概念。 建议二：办公短期内销售无法做高利润，建议押后销售 时间，等待商铺形成一定影响后再销售。 　 权重 本项目 鸿鸣摩尔 区位地段 40% 9 8 物业形态 15% 13 9 产品品质 20% 12 10 物业管理 15% 9 9 营销操作 10% 12 9 综合 100% 11 9 比较系数 　-- 1.22 1 比较价格 　 10370　 8500 本案LOFT产品售价建议在10370元/平方米。 本案与鸿鸣摩尔项目的定价分析模型 END * * * * * * * * 第二阶段8-10月 项目价值诱导/本土品牌招商填充 招商线 推广线 销售线 小区域集合/大小品牌会师 售楼处接待蓄水 南通本土八仙城、时尚街、临街式小商铺招商逐步确定 9月8日认筹启动 七浦淘 全城来淘金 君子爱财，“淘”之有道 政策/销售引导 运营节奏分解-第二阶段8-10月 8月 9月 10月 8月网络专属平台完善 网络互动消费模式启动 9月项目大型推介会 百家店铺联合签约仪式 路演巡展/开盘准备 前置网络营销/特色消费概念 阶段策略 强化价值/诱导投资 第二阶段8-10月-广告表现 前置网络营销/特色消费概念 第二阶段8-10月-广告表现 前置网络营销/特色消费概念 第二阶段8-10月-广告表现 前置网络营销/特色消费概念 第二阶段8-10月-广告表现 前置网络营销/特色消费概念 第二阶段8-10月-广告表现 前置网络营销/特色消费概念 运营节奏分解-第二阶段8-10月 8月网络线上、线下互动消费模式启动（后期持续进行） 每入驻一个品牌商家，将由七浦淘联合开展一次联动性入驻商家促销性活动； 例如：品牌商家在其自有实体店铺或网店开展入驻促销活动， 七浦淘利用自有电子商务平台发布网商入驻信息。 费用预估：50万元(含入驻商家互动营销贴补金) 前置网络营销/特色消费概念 运营节奏分解-第二阶段8-10月 9月产品发布会/开盘前认筹 参与者：项目代表、入驻商家代表、合作企业代表、媒体、客户 形式：项目产品、规划、配套、后期经营模式等情况沟通。 开盘前**万抵**万认筹活动。 费用预估：15万元 前置网络营销/特色消费概念 第三阶段11-1月 销售开盘引爆/大小品牌招商持续，餐饮娱乐招商启动 招商线 推广线 销售线 商业大联盟 11月6日开盘/持续签约销售/老带新等促销类政策启动 开盘推广营销信息释放 网络互动消费模式主力操作期 年底“淘”金答谢酒会 1月8日第二批次开盘（暂定） 七浦淘，淘翻了 七浦淘，有的淘 招商品牌补充发力期 热销传播 餐饮娱乐商业引入，网络实体/精品类店铺持续招商 运营节奏分解-第三阶段11-1月 11月 12月 1月 开盘引爆 前置网络营销/特色消费概念 阶段策略 销售执行/渠道深耕 第三阶段11-1月-广告表现 前置网络营销/特色消费概念 招商第四波次：乐淘淘的七浦淘 KTV、知名餐饮招商成功 第三阶段11-1月-广告表现 前置网络营销/特色消费概念 第三阶段11-1月-广告表现 前置网络营销/特色消费概念 第三阶段11-1月-广告表现 前置网络营销/特色消费概念 第三阶段11-1月-广告表现 前置网络营销/特色消费概念 运营节奏分解-第三阶段11-1月 11月6日项目首期开盘 形式：开盘活动，释放营销信息、折扣信息； 烘托现场火热场面、项目火热场面， 渲染项目产品热卖、稀缺。 费用预估：30万元 前置网络营销/特色消费概念 运营节奏分解-第三阶段11-1月 12月项目年终答谢酒会（老带新促销活动启动） 形式：高级酒店，设宴答谢，现场博彩活动、抽奖、表演等； 现场老带新活动启动仪式。 费用预估：25万元 前置网络营销/特色消费概念 招商及推广费用预算 注：2012年营销费用预估1200万元 媒介 应用媒体 运用方向 全年运用频次 费用占比 户外 南大街商圈、新一佳商圈、二号桥 商圈、中南城商圈、部分县市 高炮大牌 项目形象、产品卖点 阶段主题与营销活动 预计4轮更换 25% 报广/电视 江海晚报、南通日报 扬子晚报 形象、卖点 阶段主题营销活动 预计10波次推广 20% 车体 市区公交车15辆 项目形象、产品卖点 统一形象 10% 网络 搜房网、南通房产网、濠滨论坛中首页硬性广告，讨论版块开辟 产品卖点、阶段主题活动、主题性话题讨论 不间断更新 5% 电子平台 建设及运营 B2C、APP store、android Market 网络商城、项目