物业管理第八章讲解.ppt

《物业管理》 授课人：周晓熙 E-MAIL:zhouxiaoxi2005@126.com 第八章 物业设备管理 1.物业设备管理概述? 2.给排水设备的管理与维修? 3.供暖设备管理? 4.供电设备的管理与维修? 5.电梯设备管理 6.智能设备管理 第一节 物业设备管理概述 学习指导: 1.了解物业设备管理含义 2.熟悉物业设备的构成与分类 3.熟悉物业设备管理的基本内容与要求 物业设备管理含义 1.物业设备管理即通过保养、维修等手段，保障物业设备的安全、正常运行，延长设备的使用寿命 2.现代含义 物业设备的构成与分类 1.房屋建筑卫生设备 (1)给排水设备系统 给水、排水、热水供应、消防、卫生 (2)燃气设备系统 厨房、燃气 (3)房屋供暖、通风、空调设备系统 2.房屋建筑电气工程设备 (1)供电及照明设备 (2)弱电设备 (3)运输设备 (4)防雷装置 3.智能化技术设备系统 (1)楼宇自动化系统的技术设备 (2)办公自动化系统 (3)通信自动化系统 物业设备管理的基本内容与要求 1.物业设备管理的特点 2.物业设备的基本内容与要求 (1)物业设备的基础管理 技术档案资料、标准化、规章制度、教育培训 (2)运行使用管理 设备运行的劳动组织、设备运行的管理制度 (3)能源管理 能源节约措施：节电措施、节水措施 能源管理制度 (4)安全管理 维修操作人员要求、业主及使用人、安全管理措施和使用规定、安全责任制度 (5)保养与维修管理 设备的日常保养、设备的维修、物业设备保养与维修原则 (6)设备更新改造 设备的寿命、设备更新改造应注意的问题、设备更新改造类型 设备故障曲线 物业设备维修工程分类 第二节 给排水设备的管理与维修 学习指导 1.掌握给排水管理范围的确定 2.了解给排水设备的验收与检查 3.了解给排水设备的运行管理 4.了解给排水设备维修保养管理 给排水管理范围的确定 1.给水设备 高层与多层楼房的供水界限划分：高层以供水泵房总计费水表为限；多层以楼外自来水表为限 2.排水设备 室内排水系统 以3.5米宽道路为限 补充：相应井盖的维护和管理(包含供排水、通信、网络、煤气等等) 给排水设备的验收与检查 接管验收 1.建设单位应提交的文件 设备施工图纸、设备试验记录、供水卫生许可证等 2.应验收的项目 给排水设备的运行管理 1.服务标准 供水卫生许可证；保持供水设施周围的环境清洁；保证供水安全；水箱水池加盖加锁等等 2.档案管理 验收的全部内容；大、中修工程改造、更新工程的所有文件等等 给排水设备维修保养管理 1.维护保养 2.故障急修 3.修理工程 第三节 供暖设备管理 学习指导 1.掌握供暖设备管理责任划分 2.了解供暖锅炉房的管理 3.了解供暖管网的管理 4.了解供暖用户管理 供暖设备管理综述 1.供暖管理职责划分 (1)物业独立供暖(2)依靠市政供暖系统 2.集中供暖管理的内容 热源(供热锅炉)、热管网(供热管网)、热用户(散热设备) 3.供暖管理的特点与要求 系统性、季节性、经营性、环保性 4.供暖的物业管理模式 自营管理(热源，热网，热用户) 委托管理 供暖锅炉房的管理 1.供暖锅炉房的接管 新建锅炉房：技术图纸、质量证明、设计安装资料等等 运行多年的锅炉房：除上述资料还需运行记录，检验、维修报告等资料 2.锅炉在运行前应具备的条件 使用登记证、运行锅炉检验、司炉工及水质化验员操作证、各项管理制度、锅炉房运行各项记录、锅炉及辅助设备经检查维修保持完好状态 3.锅炉操作管理 4.锅炉及附属设备的维护 供暖管网的管理 1.供暖管网的接管 新建管网：对开发商要求，对物业管理企业的要求 旧管网 2.热网设备的维修 供暖用户管理 1.订立供暖条款 甲方、乙方 2.制定供暖管理办法 3.教育用户最经济地取暖 4.供暖费用的收取 按户收费，按蒸气或水流量计费，按面积计费 案例分析 刘大妈在小区已居住三年，由于三年采暖期刘大妈所居住的房屋的供暖温度都远低于标准，因此这三年取暖都依靠空调支持，并且还交纳了相应的供暖费用；刘大妈在向物业管理企业投诉三年还没有解决问题的情况下，为了不交纳第四年的采暖费干脆请人将散热器及相应管道拆除，物业公司在得知此情况之后将刘大妈告上法庭，请预见法庭将如何裁决，同时应该如何解决这一问题 第四节 供电设备的管理与维修 学习指导 1.掌握供电管理范围的界定 2.了解物业电气设备的接管验收 3.了解电气工程设备的管理 4.了解避雷设施的管理 管理范围的界定 1.居住小区 (1)架空线路 (2)地下埋设线路 (3)其它 2.非居住小区 (1)低压供