中廷·七星公馆资产并购基金.ppt

2014 国久财富资产管理有限公司 GUOJIU WEALTH MANAGEMENT 中廷·七星公馆资产并购基金 目录 Catalogue 产品简介 交易结构 项目背景 投资价值分析 风控措施 项目亮点 提示问题 产品名称 收益类型 基金规模 基金管理人 专管银行 回购方 认购金额 存续期限 预期收益率 投资收益支付 基金投资方式 资金用途 产品简介 收益类型 稳健收益类资产并购基金； 基金规模 总规模人民币2.5亿元，其中基金发起人认缴募集总规模的10% 。 基金管理人 中廷投资基金管理（北京）有限公司 专管银行 平安银行股份有限公司 回购方 中廷投资基金管理（北京）有限公司 认购金额 自然人投资者100万元起，以10万元为单位递增； 存续期限 封闭期12个月 预期收益率 A.100万 年化收益：13% B.300万 年化收益：14% C.500万 年化收益：16% 投资收益支付 每6个月分配当期收益 基金投资方式 资产并购（资产售后回购） 资金用途 融资方沈阳远山置业有限公司为解决流动资金需求，用于七星公馆规划调整后的升级改造工程及配套设施完善。 交易结构 项目方介绍 沈阳远山置业有限公司成立于2004年，注册资本两亿元人民币，其控股股东为北京东环置业有限公司，北京东环置业有限公司成立于1993年8月，注册资本10041.35万美元，系（香港）银建国际实业有限公司（香港上市代码HK：00171）通过在英属维尔京群岛注册的全资子公司温诺房地产有限公司在内地独资设立的外商独资企业，为银建国际在大陆的地产业务及投资业务平台。 项目背景 沈阳，辽宁省省会，国家区域中心城市，国家副省级城市，沈阳经济区核心城市。东北地区的政治、经济、文化、金融、科教、军事和商贸中心，东北第一大城市，国家交通枢纽，国家通信枢纽，中国十大城市之一，国家门户城市。 沈阳位于中国东北地区南部，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，是长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区的综合枢纽城市。 沈阳连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。 沈阳是中国最重要的以装备制造业为主的重工业基地，有着“共和国长子”和“东方鲁尔”的美誉。沈阳市政治、军事、金融、外交机构林立，成为东北地区最具吸引力的投资城市之一。 项目背景 市级重点项目： 七星公馆是由沈阳远山置业有限公司开发建设的商业地产项目，总投资逾20亿元人民币，得到了所在省、市、区各级政府领导的关心和支持，已被列入沈阳金廊沿线重点工程。 规划定位为沈阳市金融中心，将打造成为东北三省金融集群和财富核。 　　 项目背景 新兴商圈： 七星公馆地处沈阳市奥体中心商圈，紧邻五爱商业圈、三好街商业区、太原街商业圈、市府商业圈和中街商业圈，是集高档写字楼、富豪会所、高端酒店、顶级公寓于一体的商住综合体，七星公馆所处地区商业氛围浓厚，周边亿丰时代广场、泛华广场、兴隆大家庭、家乐福、沃尔玛、居然之家、红星美凯龙、恒隆广场、嘉里中心商业、华润万象城、茂业百货、世贸百货等商业中心林立 项目背景 拥抱健康： 亲近自然，依水而建，浑河南岸，观景大宅。周边配套沈水湾公园、五里河公园、浑南主题公园等休闲场所。 投资价值分析 1.七星公馆规划定位为超高端金融商务综合体，为沈阳市首个该规划范围内的项目，与国内其他同等规模城市中此类规划项目相比，预售均价35000元/平米，更具市场认可度。该项目总销售面积为145161.83平米，项目总市值将不低于50亿元人民币，标的资产市值不低于7.4亿元。 2.七星公馆2013年3月，经第三方房地产评估公司评估土地及在建工程价值为10.6亿元人民币，评估方法为成本法。评估时点，项目投资建设进度未过半，以50%计，七星公馆项目整体评估价值不低于21.2亿元，标的资产历史成本评估价值不低于3.137亿元。评估时，七星公馆未列入沈阳市超高端金融商务综合体规划，金融集群概念性区位价值未计入评估价值，该资产评估结论为不完全价值评估。 综上，本资产并购案预期投资收益率不低于31.32%。 投资价值分析 风控措施 1．非股权投资标的，隔离了融资方债权债务风险， 并有效降低投资风险。 2．售后回购投资模式有力地约束了融资方履约的职责。 3．折价收购、溢价回购，防控基金资产贬值和亏损的 风险。 5．标的资产持有期经营，增强基金收益分配保证 6．标的资产抵押贷款，防控基金流动性风险。 7．专项账户，银行托管，为基金资金保驾护航。 8．基金份额到期赎回，