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? 64 ? 重要声明：本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后 果 ? 承担法律责任，本报告的版权归上海诺亚投资管理有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有人的同意，任何人使用本报告，视为同意以上声明。 ? ? ? 数据来源：国家统计局 CEIC 诺亚研究 在较为宽松的政策环境和中性的流动性环境下，随着上半年房地产市场情绪的回暖，下 半年继续回暖的可能性较大。商品房销售亦会维持平稳的增速，房地产开发投资增速会保持 甚至加速。 ? 2.4房 地 产 调 控 政 策 目 标 与 选 择 ： 区 别 化 调 控 ， 因 时 因 地 制 宜 综合分析房地产的影响及政策的考虑因素，短期内，房价的大幅下跌导致房地产投资猛 烈下滑，势必拖累国内增速业已放缓的经济，降低地方财政收入，对金融系统产生不利影响； 中长期，房价的过快增长不利于扩大消费，影响城镇化的进程，并且城镇化的继续推进需要 充足的住房容纳新增城镇人口。因此，我们认为短期政策目标倾向于适度调控的基础上抑制 房价过快上涨，维持房地产投资的稳定增长，优先满足刚性需求；中长期政策目标倾向于维 持合理的房价涨幅，保证合理的房地产开发投资额，以满足城镇化过程城市新增人口的刚性 需求和城镇居民的改善需求。 ? 我们认为，政策手段的选择将会因时因地制宜，限贷限购政策短期不会取消， 一刀切” “ 式的调控方式将被因地制宜的区别化调控政策取代，长效调控机制将逐步建立退出： ? 1、重点城市限购限贷将会持续：限购限贷政策虽然有悖于市场规律，但对投资投机需 求的抑制得到国内与国际的认可。在目前部分区域仍存在较大房价压力、投资性需求可能卷 土重来的时期，限购限贷政策短期内不可能退出。 ? ? 65 ? 重要声明：本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后 果 ? 承担法律责任，本报告的版权归上海诺亚投资管理有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有人的同意，任何人使用本报告，视为同意以上声明。 ? ? 2、个别房价压力较大的城市，交易税可能试点：从香港、新加坡额外印花税有效控制 房价和销量背景看，差别化的交易税在部分城市存在试点的可能。但交易税的真实效果难以 估计，目前国内房价上涨压力较大的城市均已实现严格的限购措施，投机性需求基本抑制， 交易税抑制投机的效果可能有限。此外，提高交易成本，二手房交易可能受到一定的打压， 将刚需挤入一手房市场，可能推高新房房价。 ? 3、房产税试点扩容至房价上涨过快的城市：对存量房征收房产税是长期必然的趋势， 作为过渡，阶段性的新增试点采取上海模式对增量房纳税的可能性较大（税率和税基可能不 同）。5月《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改 革试点范围。但房产税的实施难度较大，多方利益的协调与细节的定基皆需要时间，目前离 推出实质性房产税方案还很遥远。 ? 4、农村集体土地自由流转的土地制度或有所突破：土地制度的政府垄断是造成供不应 求的核心因素之一，在供给端源头放开垄断，形成一定程度的自由交易，是长期发展的趋势。 农村集体建设用地的自由流转趋势一旦形成，将给囤积大量三四线城市非核心地块以及各城 市郊区用地的房地产开发商造成一定冲击。当然，考虑到市场的冲击，制度的变革是一个温 和释放的过程。 ? 三、投资建议：保持总体投资比例不变，调整不同投资方式下配置资金的比例 3.1 对 产 品 证监会版商业地产资产证券化开启，下半年可能有实质性进展。2013年3月15日,证监会 公布《证券公司资产证券化业务管理规定》，指出商业物业等不动产财产可作为基础资产进 行资产证券化。商业物业要求有可预测的现金流,不得附带抵押等权利限制，资产支持证券 可转让。新业务将为商业物业所有者提供一种新的融资模式，特别是拥有大量商业物业的房 地产公司。 ? 我国房地产企业传统的融资模式包括银行借款、股权融资、房地产信托计划和私募房地 产基金等。传统融资模式要么受限制，要么成本太高，商业物业资产证券化的推出恰逢其时。 此外，商业物业资产证券化的空间广阔。1998年至2012年办公楼和商业营业用房累计竣工 面积分别达到1.93亿平方米和7.64亿平方米。可以先从上市地产公司优质商业物业入手，尝 试商业物业资产证券化。 ? 3.2 对 资 管 区域：人口和收入的巨大差异决定了区域分化现象的长期化，一线和二线城市地产市场 潜力和投资价值大于三四线城市。 ? 业态：对于住宅地产，一线城市和二线重点城市增长