第二章 房地产金融基本知识解析.ppt

第二章 房地产金融基本知识 第一节 房地产金融的分类与特征 第二节 影响房地产金融的社会经济因素 第三节 资金时间价值及相关概念 第四节 担保融资 第一节 房地产金融的分类与特征 一、房地产金融的分类 1、按经营性质可分为政策性房地产金融和自营性房地产金融 2、按照融通方式可分为直接金融和间接金融 3、按照贷款形式可分为信用贷款和担保贷款 第一节 房地产金融的分类与特征 政策性房地产金融是指与住房制度改革有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用行为。 包括：住房公积金存贷款、合作建房贷款、经济适用房住房开发贷款等。 自营性房地产金融是指银行与非银行金融机构在政策允许范围内办理的与房地产有关的资金筹集、融通和结算等信用活动。 包括：房地产开发贷款、房地产消费信贷、一般房地产抵押贷款、房地产保险、房地产投资信托、房地产置业担保、房地产典当等。 第一节 房地产金融的分类与特征 房地产直接金融是指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资。 包括：政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券等。 房地产间接金融是指有金融中介机构参与的融资活动。 包括：银行的长短期存款、向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款。 第一节 房地产金融的分类与特征 信用贷款是指凭借借款人的信誉、无须提供任何担保的融资活动。 担保贷款是指借款人需提供第三人担保或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保。人的担保主要有保证方式；物的担保主要有抵押、质押、按揭等方式。 第一节 房地产金融的分类与特征 二、银行的房地产金融业务 1、资产业务（主要是房地产放款业务） 2、负债业务（存款业务、借款业务、金融机构来往业务） 3、表外业务（即银行通过代替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务，也称中间业务，包括房地产信托中间业务、房地产租赁中间业务、房地产咨询业务和房地产代理中间业务等） 第一节 房地产金融的分类与特征 三、房地产金融的特点 1、资金密集性 2、资金周转期长（建设期1年以上，住房贷款偿还期一般10年以上，租赁回收期也是10年以上） 3、资金运动固定性（房地产资金的投入、转换、回收都在同一固定位置，由不动产的特性所决定） 4、资金增值性（房地产开发经营过程中属于社会再生产的增值，以及房地产本身价值的增值性） 5、风险性（由于房地产资金融通大多数是中长期融资，过程中有政策风险、决策风险、自然风险和财务风险） 第二节 影响房地产金融的因素 经济周期和房地产周期的影响 银行利率的变化 税收政策的影响 货币汇率的变化 日用品价格的变化 证券和其他投资工具的回报率变化 金融政策 社会福利制度 ………… 第二节 影响房地产金融的因素 一、经济周期和房地产周期的影响 由于房屋供求的时差性、消费者的心理因素、政策影响等原因，房地产市场很容易出现周期性波动。 西方学者认为宏观经济周期比房地产周期滞后一段时间，因此房地产周期被看成是整个宏观经济的晴雨表。 在经济周期和房地产周期的复苏阶段后期和繁荣阶段，房地产市场销售形势好，价格上升快，房地产金融活动活跃，银行信贷规模扩大。当处于周期的衰退后期和萧条阶段，房地产市场萎靡，贷款拖欠和呆账现象较多，房地产金融不活跃。 第二节 影响房地产金融的因素 二、银行利率的变化 利率变化对房地产市场的影响一般是反方向作用，即提高利率，增加房地产企业的融资成本和购房者的借贷成本，从而紧缩房地产信贷规模，防止市场过热，房地产金融活动得到抑制 ；反之，降低利率则起到刺激房地产市场，扩大信贷规模，房地产金融活动更为活跃。 另外利率变化也可起到改变投资者和消费者预期的效果。 第二节 影响房地产金融的因素 三、税收政策的影响 一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资和房地产金融的发展；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资和房地产金融的扩张。如近两年国家对房地产市场的调控采用在房地产交易过程中征收营业税和个人所得税的政策。 房地产事实上也是重要避税工具，税法税率的变化必然对其产生突出影响，从而对房地产金融产生影响。 第二节 影响房地产金融的因素 四、货币汇率的变化 一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为： 在一个短期内，随着汇率的变化，如本币升值则会导致国际投机资本涌入，在赚取升值前后汇率差的利润的同时，还可获得投资房地产的利润。 在一个较长的稳定变动趋