地租地价理论解析.ppt

（三）影响土地价格变动的因素 (——分析土地价格变化的因素类别) 土地价格的影响因素一般可以分为：一般因素、区域因素和个别因素三大类。 1、一般因素（宏观因素） 行政因素 人口因素 社会因素 经济因素 国际因素 行政因素 ——行政因素主要指国家政策对土地价格的敢于。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发制定有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的，这种干预对土地价格影响至关重要。 土地制度（土地所有制、土地使用制度、土地供给和利用方式等） 住房制度 城市规划（土地用途和利用程度的不同具有不同的收益能力） 地价政策（高地价政策、低地价政策，政策引导） 税收政策 交通管制（交通综合效果） 行政隶属（升格、管辖更换） 人口因素 ——人口状态是最主要的社会经济因素。 人口密度（正相关） 人口素质 家庭人口构成 社会因素 ——社会发展状况和安定状况对地价有很大影响。 政治治安状况（国内政治局势稳定情况） 社会安定状况 房地产投机（是否存在哄抬物价） 城市化状况（高地价政策、低地价政策，政策引导） 国际因素 ——地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际政治、经济状况对地价的影响是通过国内的政治经济状况的影响而间接反映出来的。 国际政治状况（外贸、国际资金流动等） 国际经济状况（外贸进出口、产业发展、土地需求） 经济因素 ——经济情况的演变对国民经济和国际地位的影响有着重要的作用。在政府积极追求经济增长及经济稳定的过程中，一起民用物资均通过经济政策的影响而趋于稳定。 经济发展状况（经济发展速度、财政收支状况、居民消费能力等） 储蓄和投资水平 储蓄意愿 储蓄水平（投资水平） 资本积累 土地价格 储蓄能力 财政收支与金融状况 MS 地价 居民收入水平 物价变动（房地产的保值） 利率水平 R 土地需求 土地价格 2、区域因素 区域因素是指对区域土地价格总体影响的自然、社会、经济因素，主要包括： 土地位置（与正效应正相关，与负效应负相关） 繁华程度 基础设施条件 规划限制（土地用途） 环境质量（自然环境、社会环境和人文环境因素） 3、个别因素（宗地因素） 个别因素是指宗地本身的条件和特征对宗地的价格有影响的因素，因而又称为宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因，主要包括： 面积 宽度 深度、形状、坡度 宗地基础设施条件 宗地临街状况 城市规划限（制建筑物密度、土地用途） 土地使用年限（获得收益的时间） （四）土地价格变动趋势及规律性 1、土地价格呈总体上升趋势 （土地有限和不可替代性、社会经济发展、人口数量、土地投机） 2、土地价格变动呈周期性特征 受经济发展周期影响。繁荣期，产业发展、对土地需求增加、土地价格上升。反之，…… 地价变动受政府调节的影响。不同时期为实现不同经济目标，经济政策调节。在经济发展不稳定时期，通货膨胀和房地产业发展过快时，政府往往会采取对土地买卖征重税、减少投资计划、提高利率等措施抑制房地产的发展。反之…… （四）土地价格变动趋势及规律性 3、土地价格变动具有明显的区域性 土地市场是一类典型的不完全市场，各地区的条件不同，使得不同城市、同一城市不同地段、同一地段不同地块、同一类型不同产权设置等，土地价格不同。 4、地价在房地产价格中所站比重越来越大 三、土地价格的评估 由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质。因此，评估地价的方法也多种多样，不同方法依据的经济原理不尽相同。多种评估方式综合使用更合理。 1、市场比较法 2、成本逼近法 3、收益还原法 4、假设开发法 5、基准地价系数修正法 1、市场比较法 ⑴含义—— 市场比较法是将待估土地资产与在近期发生了交易的同类型土地资产加以比较堆栈，从已经发生了交易的类似土地资产的已知价格，修正得出待估价土地资产价格的一种估价方法。 ⑵基本原理——替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争，相互牵制。最终趋于一至。 1、市场比较法 ⑶公式： 估价对象价格=可比实例价格