当前房地产形势与发展前景解析.ppt

当前房地产形势与发展前景 港口工程系公共事务管理 王钰霆 2014.10.07 青岛 主要内容 第一部分 2011年房地产市场与政策 第二部分 中美两国房地产市场与政策对比 第三部分 未来房地产业和政策发展方向 第一部分 2011年房地产市场与政策分析 一、2011年全国房地产市场发展情况 二、2011年主要房地产政策及热点分析 三、2011年房地产政策对市场的影响 一、2011年全国房地产市场发展情况 1、房地产开发投资增速回落 2、供应指标：房屋新开工面积同比回落幅度较大 3、需求指标：商品房销售增速回落，待售面积增加 4、土地指标：土地购置面积增速大幅回落，土地成交价款下降 5、资金指标：房地产开发企业资金来源增速回落 6、保障房建设投资增加，对市场影响加大 1、房地产开发投资增速回落 2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。 2、供应指标：房屋新开工面积同比回落幅度较大 房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。 房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。 房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。 3、需求指标：商品房销售增速回落，待售面积增加 全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。 商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。 全国商品房待售面积27194万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。 4、土地购置面积增速大幅回落，土地成交价款下降 土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点 土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。 5、房地产开发企业资金来源增速回落 2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。 其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。 6、保障房建设投资增加，对市场影响加大 截至2011年9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98％。从各地来看，北京、河北、山西、辽宁、吉林、江苏、浙江、福建、山东、广西、重庆、四川、陕西、甘肃、宁夏等15省(自治区、直辖市)开工套数已超过今年目标任务数。 截至2011年10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。开工套数排在前三位的分别是黑龙江86．7万套、重庆52.8万套、陕西48.3万套。 2011年开工建设1000万套保障性住房的开工标准是，规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不计入已开工的项目和套数。 二、 2011年主要房地产政策及调控思路 主要政策： 2011 年1 月27 日，国办发2011年1 号文（“国八条”） 具体配套政策（按出台时间） 2011 年1 月，房产税改革：上海、重庆试点 2011年 1 月，个人转让住房营业税从差额转为全额征收 2011 年2 月，新一轮“限购”政策 2011 年3 月，明确 “房价控制目标” 2011 年7 月，要求符合条件的二三线城市限购 2011 年8 月，发布二三线城市限购标准 （一） “国八条” 政策分析 2011 年1 月27 日，国办发1 号文（“国八条”）出台 首次明确提出“房价控制目标” 限购范围更广且更加